Als na de koop van een woning gebreken aan het licht komen, kan sprake zijn van non-conformiteit. De koopovereenkomst en de daarin opgenomen clausules spelen een belangrijke rol. Bij de verkoop van een oudere woning wordt bijvoorbeeld vaak een ouderdomsclausule opgenomen. Zo’n clausule beïnvloedt de aansprakelijkheid van de verkoper. Ditzelfde geldt voor andere veelvoorkomende bedingen, zoals het niet-zelfbewoningsbeding.

Wat is de betekenis van dergelijke clausules in de koopovereenkomst? Wanneer beschermen zij de verkoper en wanneer niet?

Dit is de tweede blog in het vierluik over non-conformiteit bij woningen. In dit deel staan de ouderdomsclausule en het niet-zelfbewoningsbeding centraal. Ik bespreek wat deze clausules inhouden, waarom zij worden gebruikt en wat zij in de praktijk betekenen voor koper en verkoper. In de overige delen van deze serie over non-conformiteit bij woningen bespreek ik de volgende onderwerpen:

• – In deel 1 is non-conformiteit bij woningen in het algemeen, het wettelijk kader, de rol van de NVM-koopovereenkomst en de betekenis van vragenlijsten besproken.
• – In deel 3 komen de onderzoeksplicht van de koper en de mededelingsplicht van de verkoper aan bod.
• – In deel 4 wordt uitgelegd welke stappen moeten worden gezet na het ontdekken van een gebrek.

De ouderdomsclausule

Een van de meest voorkomende aanvullende clausules is de ouderdomsclausule. Dit beding komt vooral voor bij oudere woningen, maar wordt ook bij betrekkelijk nieuwe woningen toegepast. Bouwtechnieken ontwikkelen zich immers voortdurend.

Door het opnemen van een ouderdomsclausule wordt de koper zich ervan bewust dat de woning een bepaalde leeftijd heeft. In beginsel aanvaardt hij daarmee meer risico voor gebreken die samenhangen met de leeftijd van de woning. De clausule beoogt het verwachtingspatroon van de koper te wijzigen (artikel 7:17 lid 2 BW). Te denken valt aan het gebruik van asbest, de elektrische installatie of de fundering. Bij oudere woningen bestaat bijvoorbeeld een groter risico op enige mate van scheefstand. De draagkracht van een (houten) verdiepingsvloer in een oude woning wijkt immers af van de draagkracht van een (nieuwe) betonnen verdiepingsvloer.

De verkoper beperkt met een ouderdomsclausule zijn aansprakelijkheid voor gebreken die met de ouderdom samenhangen. Ontdekt de koper achteraf een dergelijk gebrek, dan wordt een beroep op non-conformiteit lastiger als een ouderdomsclausule is overeengekomen. De gedachte hierachter is dat bepaalde gebreken passen bij de leeftijd van de woning. Een voorbeeld van een ouderdomsclausule is:

• “Koper is ermee bekend dat de woning circa (….) jaar oud is, waardoor de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden lager liggen dan bij moderne woningen. Verkoper staat niet in voor de afwezigheid van gebreken die verband houden met de ouderdom, slijtage of verouderde bouwmethoden. Dergelijke gebreken, ook indien deze het normaal gebruik belemmeren, komen voor rekening en risico van koper.”

Het opnemen van een ouderdomsclausule betekent niet dat de verkoper geen mededelingsplicht meer heeft. Als de verkoper weet dat zich een gebrek in de woning bevindt, moet hij dit nog steeds melden, ook als de koopovereenkomst een ouderdomsclausule bevat.

Reikwijdte van de ouderdomsclausule

De precieze formulering bepaalt de reikwijdte van de clausule. Sommige ouderdomsclausules zien alleen op bepaalde gebreken of op de ouderdom van specifieke onderdelen van de woning. Andere ouderdomsclausules zijn ruimer geformuleerd.

Let op: sommige ouderdomsclausules gaan verder dan de naam doet vermoeden. Zij sluiten niet alleen risico’s uit die samenhangen met de ouderdom, maar beperken in bredere zin de aansprakelijkheid van de verkoper. Dat een clausule “ouderdomsclausule” wordt genoemd, betekent dus niet dat alle onderdelen daarvan uitsluitend op ouderdom zien. Een voorbeeld hiervan kwam aan de orde bij de rechtbank Gelderland in 2024 (ECLI:NL:RBGEL:2024:3928). In de tweede zin wordt de koppeling met de ouderdom losgelaten:

• “Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan 70 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. In afwijking van artikel 6.3 van deze koopakte en artikel 7:17 lid 1 en 2 BW komt het geheel of ten dele ontbreken van een of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet-beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico voor koper.”

Niet-zelfbewoningsclausule

Partijen nemen vaak een niet-zelfbewoningsclausule op wanneer de verkoper zelf niet in de woning heeft gewoond. Dit komt bijvoorbeeld voor bij verhuurde woningen of bij verkoop door erfgenamen. In deze situaties beschikt de verkoper doorgaans over minder kennis van de eigenschappen en eventuele gebreken van de woning.

Een niet-zelfbewoningsclausule kan de normaalgebruikgarantie uit de NVM-koopovereenkomst beperken of nuanceren. De gedachte achter deze clausule is dat een verkoper die de woning niet zelf heeft bewoond, minder inzicht heeft in de staat en het gebruik van de woning. Daardoor komt het risico op onbekende gebreken in zekere mate bij de koper te liggen. Een voorbeeld van een niet-zelfbewoningsclausule:

• “Koper is ermee bekend dat verkoper het verkochte niet zelf heeft gebruikt/bewoond en derhalve niet uit eigen wetenschap kan informeren over de eigenschappen en eventuele gebreken van het verkochte waarvan hij op de hoogte zou zijn geweest indien hij het verkochte zelf had gebruikt. Partijen zijn uitdrukkelijk overeengekomen dat dergelijke eigenschappen en gebreken voor rekening en risico van koper komen.”

In sommige gevallen voegen partijen aan deze clausule toe dat bij de vaststelling van de koopsom rekening is gehouden met de niet-zelfbewoningsclausule. Ook komt een combinatie met een ouderdomsclausule voor. De koper zal in dat geval zelf extra onderzoek moeten doen om een volledig beeld van de woning te krijgen. Ontdekt de koper achteraf een gebrek waarop de verkoper hem niet heeft gewezen, dan kan het lastiger zijn om de verkoper daarvoor aansprakelijk te stellen. Met de niet-zelfbewoningsclausule maakt de verkoper immers kenbaar dat hij niet volledig over de woning kan informeren.

De mededelingsplicht blijft echter ook bij het gebruik van een niet-zelfbewoningsclausule bestaan. Als de verkoper wél op de hoogte is van een gebrek, moet hij dit melden. Tegelijkertijd geldt dat van de verkoper niet kan worden verwacht dat hij mededelingen doet over zaken waarvan hij geen kennis heeft.

Andere bedingen

In deze blog zijn slechts twee veelvoorkomende bedingen besproken, maar er zijn tal van variaties en andere bedingen mogelijk, zoals de as-is-where-is-clausule waarover eerder is geschreven. Ieder beding kan van invloed zijn op de (toekomstige) aansprakelijkheid van de verkoper.

Voor de verkoper is het daarom van belang om bij het (laten) opstellen van de koopovereenkomst zorgvuldig na te gaan welke bedingen hij opneemt en welke formulering hij gebruikt. Een zorgvuldig geformuleerd beding kan toekomstige aansprakelijkstelling en discussies over de koopovereenkomst voorkomen.

Voor de koper geldt dat het belangrijk is om te controleren welke bedingen van toepassing zijn. Een beding kan namelijk tot gevolg hebben dat van de koper een verzwaarde onderzoeksplicht wordt verwacht.

Wilt u als verkoper een beding juridisch laten toetsen of bent u koper en wilt u weten wat de betekenis van een bepaald beding is? Neem dan contact met mij op.

Conclusie

De ouderdomsclausule, de niet-zelfbewoningsclausule en andere bedingen in de koopovereenkomst kunnen de positie van koper en verkoper bij gebreken aan een woning aanzienlijk beïnvloeden. Deze clausules verschuiven in veel gevallen (een deel van) het risico naar de koper, maar sluiten de aansprakelijkheid van de verkoper niet altijd volledig uit.

De betekenis van een clausule hangt af van de precieze formulering en de omstandigheden van het geval. Juist daarom is het belangrijk om vóór het sluiten van de koopovereenkomst goed te begrijpen welke risico’s met deze bedingen worden aanvaard of juist worden beperkt.

Bent u verkoper en wilt u dergelijke bedingen opnemen, of bent u koper en wordt u daarmee geconfronteerd? Neem dan gerust vrijblijvend contact met mij op. U kunt mij ook bellen op onderstaand telefoonnummer. Ik denk graag met u mee.

Wilt u meer weten? Lees dan vanaf 14 juli 2026 hier het volgende deel in deze serie over de onderzoeksplicht en mededelingsplicht.