Het kopen of verkopen van onroerend goed is een complex proces dat vaak wordt vastgelegd in een formele koopovereenkomst. Maar wat gebeurt er als één van de partijen zich bedenkt en de koopovereenkomst wenst te vernietigen? Recentelijk heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden zich gebogen over de vernietiging van een koopovereenkomst (ECLI:NL:GHARL:2023:8724). Een uitgelezen kans om de stappen en overwegingen bij ‘vernietigen koopovereenkomst’ eens nader te beschouwen.

Uitspraak Gerechtshof Arnhem – Leeuwarden

In een recente uitspraak heeft het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden uitspraak gedaan over de vernietiging van een koopovereenkomst (ECLI:GHARL:2023:8724). In deze kwestie had de koper een winkelpand gekocht. Volgens de koper had de verkoper voorafgaand aan de koop verwachtingen gewekt en cruciale informatie achtergehouden met betrekking tot de door de gemeente te realiseren parkeergelegenheid op het aan het winkelpand grenzende plein.

Beroep op dwaling en bedrog

De koper wilde met een beroep op dwaling dan wel bedrog bereiken dat de koop werd vernietigd. Daarnaast vorderde de koper een schadevergoeding op grond van onrechtmatige daad. De rechtbank had in eerste aanleg de vorderingen afgewezen. Om die reden heeft de koper alsnog hoger beroep ingesteld. Maar waar beroept de koper zich in hoger beroep op?

Allereerst is de koper van mening dat de verkoper ten onrechte de verwachting heeft gewekt over de realisatie van nieuwe parkeerplaatsen bij het aangekochte pand. Koper verwijst hiervoor o.a. naar een situatieschets die door de verkoper aan hem is getoond, waarin een aantal parkeerplaatsen zijn ingetekend.

Ten tweede is de koper van mening dat de verkoper belangrijke informatie van de gemeente heeft achtergehouden. Daarvoor verwijst koper naar een brief van de gemeente gericht aan de verkoper, waarin staat dat er géén voornemen bestaat tot het realiseren van de parkeerplaatsen.

Wat heeft het hof geoordeeld?

Het hof heeft in het kort geoordeeld dat is gesproken over parkeerplekken die er eventueel zouden dan wel konden komen. Dit is niet voldoende voor een geslaagd beroep op dwaling ter realisatie van de parkeerplaatsen. Het hof heeft ook niet aannemelijk geacht dat de verkoper een stellige toezegging van de parkeerplaatsen zou hebben gedaan. De ingetekende parkeerplaatsen waren niet van de hand van de verkoper en bovendien zag de tekening op de situatie in 1994 (!).

Daarnaast oordeelde het hof dat de verkoper geen mededelingsplicht heeft geschonden. Daarbij acht het hof van belang dat de brief van de gemeente geen besluit bevatte over de al dan niet te realiseren parkeergelegenheid, noch een voornemen daartoe.

Het hof verwijt de verkoper aldus niet dat hij de brief van de gemeente heeft achtergehouden. De realisatie van de parkeerplaatsen was onzeker en bleek ook ná die brief onzeker. Het was bovendien voor de verkoper onvoldoende kenbaar dat de koper vertrouwde op de realisatie van de parkeerplaatsen én dat dit een belangrijke voorwaarde was zonder welke hij de koop niet zou zijn aangegaan.

Nu geen andere argumentatie naar voren is gebracht met betrekking tot het gestelde bedrog, is het hof ook aan dit beroep voorbij gegaan. Tenslotte heeft dit oordeel tot gevolg dat ook geen feitelijke grondslag aanwezig is voor het toewijzen van een schadevergoeding op grond van een onrechtmatige daad.

Een mooie uitspraak van het hof waar zowel dwaling, bedrog en de onrechtmatige daad aan bod is gekomen. Want hoe zat het ook alweer? Hoe kan een koopovereenkomst worden vernietigd?

Grondslag vernietigen

Een koper kan een overeengekomen koopovereenkomst op verschillende gronden vernietigen. De wet zegt dat een rechtshandeling (bijvoorbeeld het sluiten van een koopovereenkomst) vernietigbaar is, wanneer zij tot stand is gekomen door (niet limitatief):

1. bedreiging;
2. bedrog;
3. misbruik van omstandigheden; of
4. dwaling.

Gevolgen vernietigen koopovereenkomst

Vernietiging heeft in beginsel terugwerkende kracht. Dit betekent dat zij tot gevolg heeft dat de ingeschreven leveringsakte nooit tot een overdracht heeft geleid. De vernietiging is de basis voor het terugdraaien van verrichte prestaties, zoals de levering en betaling.

Het uitgangspunt bij vastgoed is dat een vernietiging ná de inschrijving van de leveringsakte alleen door de rechter kan worden uitgesproken. Op het moment dat alle partijen in de vernietiging berusten, volstaat echter een buitengerechtelijke vernietiging. Al zal zit laatste veelal niet het geval zijn. Enkel een curator beschikt op grond van de wet over de mogelijkheid om buitengerechtelijk te vernietigen als niet alle partijen het ermee eens zijn.

Geen vernietiging én schadevergoeding

De vernietiging heeft tot gevolg dat geen sprake meer kan zijn van een tekortkoming in de nakoming van de in de koopovereenkomst overeengekomen afspraken. De vernietiging heeft immers terugwerkende kracht: er bestaat geen koopovereenkomst meer. Deze koopovereenkomst wordt geacht nooit te hebben bestaan. Dit heeft tot gevolg dat er geen grondslag meer bestaat voor een vordering tot schadevergoeding.

Daarnaast is de vernietigingsgrond dwaling geen zelfstandige grond op basis waarvan een schadevergoeding verschuldigd zou zijn. Dit volgt uit een bekend arrest van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2013:CA3765 Vano / Foreburghstaete).

Dit betekent dat als 1) een koopovereenkomst wordt vernietigd en 2) partijen willen aanspraak maken op een schadevergoeding 3) onderzocht moet worden of er een zelfstandige grondslag bestaat voor de vordering tot schadevergoeding. Een zelfstandige grondslag kan bijvoorbeeld zijn gelegen in een onrechtmatige daad. Dit is ook te lezen in de eerder aangehaalde zaak van het hof Arnhem-Leeuwarden.

Toch ontbinden in plaats van vernietigen?

Het voorgaande maakt dat het wellicht aantrekkelijker is om niet voor een vernietigen koopovereenkomst te gaan, maar te ontbinden. Een ontbinding geeft namelijk een grondslag voor het vorderen van een schadevergoeding. Dit is overigens niet in elke situatie mogelijk. Een ontbinding kan bijvoorbeeld zijn uitgesloten in de koopovereenkomst. Bij elke specifieke kwestie zal een afweging moeten worden gemaakt naar de best- en meest wenselijke manier om de koop terug te draaien en/of een schadevergoeding te vorderen.

Bedreiging, bedrog en misbruik van omstandigheden

Bedreiging spreekt tot de verbeelding. Hiervan is sprake wanneer iemand een ander onrechtmatig beweegt tot het sluiten van een koopovereenkomst. De bedreiging moet o.a. objectief voor een redelijk oordelend mens beïnvloedend zijn. Het is door deze bedreiging dat de ander de koopovereenkomst sluit en dus de rechtshandeling heeft verricht.

Van bedrog is sprake als een ander opzettelijk wordt misleid. Deze opzettelijke misleiding kan bestaan uit het opzettelijk onjuiste mededelingen doen, zwijgen waar een plicht tot spreken bestaat of andere kunstgrepen. Voor een geslaagd beroep op bedrog is aldus méér nodig dan enkel het ‘dwalen’ over de feitelijke situatie. Dit zit in de opzettelijke misleiding.

Van misbruik van omstandigheden is sprake, wanneer iemand weet of moet begrijpen dat hij/zij een ander door bijzondere omstandigheden, bijvoorbeeld een noodtoestand of afhankelijkheid, beweegt tot het verrichten van de rechtshandeling.

Al deze wilsgebreken, zoals dit heet, hebben gemeen dat zij zijn gebaseerd op een in beginsel verwijtbare gedraging. Dit maakt dat in samenloop acties en vorderingen uit hoofde van een onrechtmatige daad denkbaar is.

Dwaling

Vaker voorkomend is een beroep op het rechtsfiguur dwaling. Een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling én bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten is vernietigbaar als sprake is van één van de navolgende situaties.

1. De onjuiste inlichting
   De dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou zijn gesloten;
2. De geschonden mededelingsplicht
   Indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de waling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten;
3. De wederzijdse dwaling
   Indien de wederpartij bij het sluiten van de overeenkomst van dezelfde onjuiste veronderstelling als de dwalende is uitgegaan, tenzij zij ook bij een juiste voorstelling van aken niet had behoeven te begrijpen dat de dwalende daardoor van het sluiten van de overeenkomst zou worden afgehouden.

Het is aan de koper om voldoende te stellen en te bewijzen dat sprake is van één van de dwalingsgronden. Dit kan onder omstandigheden een hele klus zijn, zo ook in voormelde uitspraak van het hof Arnhem-Leeuwarden.

Tot slot merk ik op dat de optie bestaat om de koopovereenkomst voor een gedeelte te vernietigen. Dit geeft de koper de ruimte om een deel van de aankoopsom als onverschuldigde betaling terug te vorderen en is om die reden wellicht interessant om te onderzoeken.

Conclusie

Het vernietigen van een koopovereenkomst van onroerend goed is een complex proces dat juridische kennis en een zorgvuldige overweging vereist. Zorg dat voldaan is aan de wettelijke vereisten en overleg zo nodig met een vastgoedadvocaat om de juiste stappen te ondernemen.

Voor overleg ben ik vrijblijvend te bereiken op 06 4929 4295.