Paalrot is een ernstig probleem dat de stabiliteit van gebouwen aantast en aanzienlijke schade kan veroorzaken. Het is al zeker dat compleet herstel nodig is voor de fundering van zo’n 80.000 woningen, aldus demissionair minister Hugo de Jonge van Binnenlandse Zaken. Naar schatting zijn er in Nederland ongeveer 750.000 woningen met een houten paalfundering. Dat het een actueel topic is blijkt uit de recente nieuwsberichtgeving ‘Heel Holland Zakt‘ van de NOS.

Voor kopers van onroerend goed is het van groot belang om op de hoogte te zijn van mogelijke gebreken aan de fundering zoals paalrot.  In deze blog bespreek ik een aantal juridische aandachtspunten van paalrot en funderingsgebreken.

Wat is een fundering?

Een gebouw staat op een fundering. Dit is het deel van je huis wat ervoor zorgt dat het eigen gewicht ervan en de krachten daarop, worden overgedragen aan de ondergrond (de fundering). Vaak is dit met palen.

In Nederland is gebouwd op meerdere bodemsoorten. Deze fundering kan verschillend zijn en is afhankelijk van de bodemsoort. Een type fundering is de stalen fundering, betonnen fundering en de houten paalfundering.

Wat is Paalrot?

Paalrot, ook wel bekend als houtrot, is een aantasting van hout door schimmels. Veel woningen in Nederland zijn gefundeerd op houten palen. Als de palen onder water staan is er niks aan de hand. Als echter de houten funderingspalen zich geheel of gedeeltelijk boven het niveau van het plaatselijk grondwaterpeil bevinden, kan schimmelvorming optreden. Dit tast de kwaliteit van de palen aan.

Het proces van schimmelvorming en aantasting van de palen wordt tot stilstand gebracht indien de paal (weer) onder water staat, maar gaat weer verder zodra de paal droog komt te staan. Als de paal droog staat, komt het hout in aanraking met zuurstof. Dit zorgt voor gunstige omstandigheden voor de schimmel om verder te groeien.

Op het moment dat houten palen gedurende 10 tot 20 jaren droog hebben gestaan, zijn problemen voor het dragend vermogen van de paal te verwachten.

Door de klimaatverandering en de droge zomers, komt paalrot en funderingsgebreken steeds meer voor. Dit terwijl funderingsonderzoek en herstel erg prijzig is. Daar komt bij dat als sprake is van mandelige muren voor herstelwerkzaamheden de medewerking nodig is van de omliggende buren (rijtjeswoningen).

Risicogebieden paalrot

Met name gebouwen van vóór 1970 zijn vaak gebouwd op houten paalfunderingen. Als deze houten paalfundering vervolgens staat in een gebied met een minder draagkrachtige bodem, bestaat er kans op verzakking en paalrot. Dat kan zijn in:

1. Laagveengebied
2. Rivierengebied
3. Zeekleigebied
4. Afgesloten zeearmen en getijdengebieden.

Gebouwen met een houten palenfundering in deze gebieden zijn kwetsbaar. Extra aandacht voor de aard en staat van de fundering is hier van belang.

Onderzoeksplicht van de koper

De koper heeft bij de aankoop van een woning een onderzoeksplicht. Dit betekent dat de koper verplicht is om het aan te kopen pand te onderzoeken op mogelijke gebreken. Met name als er direct aanwijsbare signalen zijn die wijzen op een funderingsprobleem, is er noodzaak om verder onderzoek te doen.

Paalrot herkennen

Paalrot kan bij gebouwen en huizen op verschillende manieren zichtbaar zijn. Een aantal signalen van aantasting van de paalfunderingen zijn:

1. Scheuren in bouwmuren;
2. Scheefstand van de woning;
3. Scheve vloeren;
4. Ramen en deuren die vervormen en klemmen;
5. Hoogteverschillen tussen panden het trottoir;
6. Grondverzakkingen rond het pand;
7. In de buurt zijn bij soortgelijke panden funderingsproblemen gesignaleerd;
8. Lage grondwaterstanden.

Onderzoek fundering paalrot

Behalve een grondige inspectie van de woning, kan een koper nog meer onderzoek doen. Bijvoorbeeld door navraag te doen bij de verkoper en gemeente over de oorspronkelijke bouwtekening en vergunning. Op de tekening is de fundering te zien. Daarnaast is uit de bouwtekening mogelijk te herleiden of er betonnen oplangers zijn aangebracht ter voorkoming van houtrot. Ook kan een koper informatie opvragen over het grondwaterpeil in de buurt van de woning. Let er wel op dat lang niet altijd daadwerkelijk is gebouwd conform de bouwtekening.

Als het vermoeden bestaat dat er funderingsproblemen zoals paalrot aanwezig is, is het verstandig om een specialist te betrekken. Een specialist kan een funderingsonderzoek laten uitvoeren. Via deze manier wordt de ernst van het funderingsgebrek inzichtelijk gemaakt.

Verborgen gebrek paalrot

In sommige gevallen kan sprake zijn van een verborgen gebrek. Dit zijn gebreken die een koper ontdekt nadat hij eigenaar is geworden. Deze gebreken had de koper ook niet behoren te ontdekken bij de aankoop van zijn huis. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn als er geen enkele aanleiding is geweest om verder onderzoek te laten verrichten naar de fundering.

In dit geval kan de koper de verkoper mogelijk aansprakelijk stellen op grond van non-conformiteit. Meer hierover is te lezen in een blog over verborgen gebreken en verzakte fundering: wie is aansprakelijk?

Aansprakelijkheid verkoper paalrot

Naast de aansprakelijkheid wegens verborgen gebreken, heeft een verkoper een wettelijke verplichting om de koper volledig en juist te informeren over de staat van het pand. Deze verplichting staat bekend als de mededelingsplicht.

Het niet nakomen van deze plicht kan leiden tot aansprakelijkheid van de verkoper voor eventuele schade die voortvloeit uit gebreken die niet zijn gemeld.

Heeft een verkoper wetenschap van paalrot en vertelt de verkoper dit niet aan de koper? Dan heeft de verkoper mogelijk zijn mededelingsplicht geschonden en is hij aansprakelijk voor de schade die de koper lijdt om het gebrek te herstellen.

Over het algemeen geldt dat de mededelingsplicht prevaleert ten opzichte van de onderzoeksplicht van de koper. Schendt de verkoper zijn mededelingsplicht en heeft de koper onvoldoende onderzoek gedaan naar de funderingsgebreken? Dan is de verkoper alsnog aansprakelijk.

Conclusie advocaat paalrot

Bij de aankoop van onroerend goed is het van groot belang dat zowel de verkoper als de koper hun wettelijke verplichtingen begrijpen en nakomen. In het geval van paalrot is het cruciaal dat de verkoper alle bekende gebreken meldt, terwijl de koper zijn onderzoeksplicht serieus moet nemen. Als paalrot later aan het licht komt en het als verborgen gebrek wordt beschouwd, kan de koper in bepaalde gevallen de schade verhalen op de verkoper op basis van non-conformiteit. Het is raadzaam om in dergelijke situaties juridisch advies in te winnen om de specifieke omstandigheden en mogelijke rechtsmiddelen te beoordelen.