De as is where is clausule nader uitgelegd

Bij de verkoop van onroerend goed maken partijen vaak concrete afspraken voor de eigendomsoverdracht. In een koopovereenkomst spreken partijen een koopsom en leveringsdatum af. Ook bevat de overeenkomst vaak regels over risico’s en aansprakelijkheid. Zo kan een verkoper van onroerend goed het risico van aansprakelijkheid voor gebreken verkleinen door in een koopovereenkomst een as is where is clausule op te nemen. Als na de eigendomsoverdracht toch gebreken zijn geconstateerd, is het de vraag voor wiens rekening de schade komt. Want wat is een ‘as is where is clausule’? En wat hebben partijen eigenlijk willen afspreken?

Non-conformiteit

In de regel geldt dat vastgoed wordt verkocht in de staat waarin het zich op dat moment bevindt. Alle risico’s met betrekking tot het vastgoed gaat over op de koper, inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Hiervoor gelden twee uitzonderingen:

1. Bij een gebrek dat het normaal gebruik van het vastgoed in de weg staat;
2. Bij gebreken die de verkoper kende en behoorde te kennen en de koper daarvan niet op de hoogte heeft gebracht. De verkoper heeft in dat geval zijn mededelingsplicht

Bij de verkoop van woningen wordt veel gebruik gemaakt van modelcontracten, zoals de nvm koopovereenkomst. Hierin staat een bijzondere bepaling opgenomen over de aansprakelijkheid van een verkoper bij verborgen gebreken.

As is where is clausule koopovereenkomst

In een koopcontract mogen partijen afwijken van het wettelijke systeem. Dit komt vaak voor in de vorm van een ‘as is where is’ clausule. In het algemeen probeert een verkoper in dat geval het gehele risico van de staat van het verkochte pand bij de koper neer te leggen.

Het kan zijn dat een koper over de clausule heen heeft gelezen, of dat een koper er niet over in discussie is gegaan. Juist deze bepaling kan voer tot discussie zijn. Want wat hebben partijen bedoeld om af te spreken? En wat zijn de gevolgen van het opnemen van een as is where is clausule?

Wat is een as is where is clausule?

De as is where is clausule is een juridische bepaling die vaak wordt opgenomen in vastgoedcontracten. In essentie betekent deze clausule dat de verkoper van het onroerend goed de eigendom verkoopt in de staat waarin deze zich bevindt op het moment van de verkoop. Met andere woorden: de koper accepteert het vastgoed zoals het is, met alle gebreken, problemen en tekortkomingen die er op dat moment zijn.

Belangrijke elementen van de clausule

De ‘as is where is’ bepaling is niet wettelijk vastgelegd. Om te kunnen achterhalen wat partijen hebben willen afspreken, zal aansluiting moeten worden gezocht bij de bedoeling die partijen hebben gehad bij het opstellen van de koopovereenkomst. In grote lijnen bevat de clausule vaak de volgende elementen.

1. As is – zoals het is. Dit betekent dat de verkoper het onroerend goed verkoopt zonder enige garanties of beloftes met betrekking tot de staat ervan. Er wordt geen verantwoordelijkheid genomen voor eventuele problemen of schade aan het pand.
2. Where is – waar het is. Dit verwijst naar de locatie van het onroerend goed. De koper aanvaardt de locatie zoals deze is en kan geen eisen stellen voor veranderingen in de omgeving. Dit deel lijkt met betrekking tot vastgoed geen rol te spelen, vastgoed zal zich over het algemeen niet van plaats veranderen (in tegendeel tot roerende zaken).
3. Geen garanties. De verkoper zal geen garanties willen verstrekken tot de toestand van het pand.

Implicaties voor verkopers

Voor verkopers biedt de as is where is bepaling een zekere mate van bescherming tegen toekomstige claims met betrekking tot de toestand van het vastgoed. Verkopers zijn echter nog steeds verplicht om bekende gebreken volledig en eerlijk aan de koper te melden. Een verkoper heeft immers een mededelingsplicht. Voldoet de verkoper niet aan de mededelingsplicht, dan kan hij zich niet verschuilen achter de as is where is clausule.

Implicaties voor kopers

Voor kopers kan het aanvaarden van een goed geformuleerde as is where is clausule riskant zijn. Ze moeten grondig onderzoek doen naar het onroerend goed voordat ze tot aankoop overgaan. Als er na de verkoop ernstige gebreken aan het licht komen, zoals verborgen gebreken, hebben kopers in beginsel weinig mogelijkheden om de verkoper alsnog aansprakelijk te stellen.

Het is raadzaam voor een koper om voorafgaand aan de koop een bouwkundige keuring te laten uitvoeren. Ook juridisch onderzoek kan relevant zijn, zoals het laten controleren van de juridische bestemming op een perceel. Dit kan helpen om mogelijke problemen aan het licht te brengen voordat de transactie wordt afgerond.

Tekst ‘as is where is’ artikel

Voor de uitleg van het artikel is onder andere de taalkundige formulering van de as is where is clausule relevant. Een verkoper doet er bijvoorbeeld goed aan om de bedoeling van het artikel duidelijk en helder te formuleren. Enkel het noemen van de term ‘as is where is’ is onvoldoende om alle risico’s bij de koper volledig neer te leggen. Het uitsluiten van aansprakelijkheid van de verkoper zal expliciet en ondubbelzinnig uit de overeenkomst moeten blijken. Hierbij kan de verkoper bijvoorbeeld expliciet benoemen dat hij geen enkele garantie heeft willen verstrekken.

De term ‘as is, where is’ wordt met name gebruikt om het risico van fysieke gebreken bij de koper neer te leggen. Wil de verkoper ook de aansprakelijkheid van juridische gebreken uitsluiten, dan is het van belang om dit expliciet te benoemen in de bepaling. Dit kan bijvoorbeeld gaan om de bestuursrechtelijke bestemming van het vastgoed. Als dit niet staat benoemd dan bestaat het risico dat een koper de verkoper alsnog rechtsgeldig aansprakelijk stelt voor een juridisch gebrek.

Uitleg ‘in de staat waarin het zich bevindt’

Als tussen partijen onduidelijkheid bestaat over de uitleg van het artikel, dan komt het aan op:

1. Wat partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepaling mocht toekennen;
2. Hetgeen partijen over en weer van elkaar mochten verwachten;

Bij deze beoordeling is het van belang tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht. Hierbij spelen alle concrete omstandigheden van het geval een rol, gewaardeerd tegen de redelijkheid en billijkheid. Concreet betekent dit dat het dus niet alleen aankomt op de letterlijke tekst van de ‘as is where is’ clausule. Overigens is deze taalkundige betekenis bij de uitleg van het artikel wel vaak van groot belang. Voor een taalkundige uitleg bestaat eerder aanleiding indien het een zuiver commerciële transactie betreft tussen professionele partijen.

As is where is voorbeeld uitspraak

De rechtbank Noord-Nederland heeft dit jaar een opvallende uitspraak gedaan over de uitleg van een as is where is bepaling. In deze zaak had de koper aan de verkoper verzocht om het artikel uit de koopovereenkomst te schrappen. De verkoper heeft hier geen gehoor aan willen geven. De betrokken makelaar had aangeven dat het beding werd gehandhaafd omdat het gebouw waar het appartement deel van uitmaakt 100 jaar oud is. Daarnaast zou de koper alle bonnen en garanties ontvangen bij de koop.

Tegen de achtergrond van deze mededelingen, heeft de koper mogen begrijpen dat verkoper louter met betrekking tot de fysieke eigenschappen van het appartement een beroep zou kunnen doen op het as is where is artikel.

Concluderend kwam de verkoper daarom geen beroep toe op de as is where is bepaling. In dit geval ging het namelijk niet om een fysiek gebrek, maar om het ontbreken van toestemming van de VvE voor de uitgevoerde verbouwing van het appartement. Dit is een juridisch gebrek. Zo zie je maar weer dat bij de uitleg van de bepaling ook de omstandigheden van het specifieke geval een rol spelen.

Woningadvocaat

Het is wat het is, maar niet in elk geval. Ben jij een as is where is clausule tegengekomen en ben je benieuwd wat dit voor jouw situatie betekent? Neem dan gerust vrijblijvend contact op. Ik ben te bereiken op 06 49 29 42 95 of via joyce@liebregtsleistra.nl.