Bij het verkopen van een woning is goede communicatie van cruciaal belang. De mededelingsplicht van een verkoper is een verplichting om de koper te informeren over bepaalde eigenschappen van een huis. Het gaat om belangrijke omstandigheden waarvan de verkoper weet of behoort te weten dat dit van belang is voor de koper. Dit kan het geval zijn als de woning gebreken vertoont of als belangrijke (omvangrijke) reparaties zijn verricht. In dit artikel bespreek ik hoe ver de meldingsplicht van een verkoper strekt. Is een verkoper verplicht alles te vertellen? En hoe verhoudt zich dit met de onderzoeksplicht van de koper? 

Gebreken in woning na verkoop

Uit de koopovereenkomst blijkt dat een verkoper de verplichting heeft om de woning in eigendom over te dragen. De geleverde woning zal moeten beantwoorden aan de koopovereenkomst: of terwijl de woning die u krijgt moet voldoen aan de omschrijving in de koopovereenkomst. Dit heet ook wel de conformiteitseis. Als de woning verborgen gebreken vertoont (bijvoorbeeld een lekkage, houtrot of betonrot), kan sprake zijn van non-conformiteit.  Ter illustratie: u koopt een woning (waarvan u dacht dat de woning in goede staat was) en krijgt een woning geleverd mét ernstige gebreken.  Dit is een tekortkoming, waardoor de koper onder omstandigheden de verkoper met succes kan aanspreken voor de vergoeding van de herstelkosten en eventuele gevolgschade. 

De onderzoeksplicht van de koper

In sommige gevallen rust op de koper een onderzoeksplicht. Bij zichtbare vochtplekken op de muren, wordt van een koper bijvoorbeeld nader onderzoek verwacht. Zie voor meer informatie het artikel over de onderzoeksplicht van de koper.  

Als een koper niet voldaan heeft aan zijn onderzoeksplicht, kan hij mogelijk de herstelkosten en gevolgschade van het gebrek niet verhalen op de verkoper. Deze kosten komen in dat geval voor zijn eigen rekening.  

De mededelingsplicht van een verkoper

Of sprake is van non-conformiteit, hangt af van wat de koper van zijn aankoop mocht verwachten. Wat een koper mag verwachten, is weer afhankelijk van alle omstandigheden van het geval. Niet alleen de onderzoeksplicht van de koper speelt hierin een rol, maar ook de mededelingsplicht van een verkoper. 

Van belang is dat niet in élk geval een mededelingsplicht op de verkoper rust. Hiervoor moet namelijk zijn voldaan aan de volgende drie vereisten: 

1. Verkoper is bekend met een eigenschap (het gebrek); 
2. Koper is daar niet mee bekend; 
3. Verkoper weet of had moeten weten dat die eigenschap voor de koper relevant is in het kader van zijn aankoopbeslissing 

Stel: een verkoper is bekend met een ernstig gebrek in de woning zoals houtworm. Koper is daar niet mee bekend. De verkoper had moeten weten dat dit een relevante omstandigheid is voor de aankoopbeslissing van de koper. De koper had immers bij wetenschap van het gebrek mogelijk nader onderzoek verricht naar het gebrek en/of een lagere koopprijs bedongen en/of afgezien van de koop. 

Verplichte mededelingen en het vermoeden van een gebrek

Soms weet een verkoper niet van het bestaan van een gebrek, maar vermoedt hij de aanwezigheid ervan wel. In dat geval, rust op hem geen verplichting om dit nader te onderzoeken om zeker te zijn van de juistheid van zijn mededeling.  

Hij mag ermee volstaan om zijn vermoeden aan de koper mede te delen (HR Gomes/Rental ECLI:NL:HR:2008:BD2410). Het is vervolgens aan de koper of hij daaromtrent nader onderzoek wenst te (laten) doen.  

Deskundigheid verkoper

Verder heeft de Hoge Raad vastgesteld dat in sommige gevallen van een verkoper wordt geacht dat hij van de juiste stand van zaken op de hoogte is geweest (HR Inbev / Van der Valk ECLI:NL:HR:2015:3424).  

Ter illustratie: de verkoper is specialist loodgieter en verkoopt de woning mét ernstige gebreken aan de waterleidingen en aanwezige lekkages. Verkoper stelt dat hij hier geen wetenschap van heeft gehad.  

In deze situatie kan het zijn dat de verkoper deskundig is ten aanzien van het gebrek dat ter discussie staat. Koper kan stellen dat van de verkoper wordt geacht dat hij van deze gebreken op de hoogte is geweest.  

Mededelingsplicht weegt zwaarder dan onderzoeksplicht

Een verkoper die zijn mededelingsplicht heeft geschonden kan zich niet met succes verweren met het argument dat de koper ‘dan maar beter onderzoek had moeten doen’. Dit betekent dat de mededelingsplicht van de verkoper zwaarder weegt dan de onderzoeksplicht van de koper.

Dit uitgangspunt is in december 2022 wederom bevestigd in een uitspraak van de Hoge Raad (Koftjalk arrest HR:ECLI:NL:2022:1870). In deze uitspraak had de verkoper verzaakt om de koper te informeren dat een door hem verkocht schip aanzienlijke hoeveelheden water had gemaakt. Dit is natuurlijk relevante informatie voor de koper, nu dit grote gevolgen kan hebben voor de goede staat van het schip. Als de koper dit had geweten, dan had hij mogelijk nader (deskundig) onderzoek laten verrichten vóór aankoop van het schip en een lagere koopprijs bedongen. De koper had zelfs kunnen afzien van de koop. De Hoge Raad heeft in deze kwestie geoordeeld dat waar de verkoper had moeten spreken, de koper niet kan worden tegengeworpen dat hij niet voldaan heeft aan zijn onderzoeksplicht.  

Functie NVM-vragenlijst

Als partijen gebruik maken van de NVM-koopovereenkomst, wordt de mededelingsplicht deels ingekleurd door de NVM-vragenlijst. Deze ingevulde vragenlijst beoogt geen garanties te geven aan de koper. Het is wél een bewijs van welke mededelingen de verkoper wel/niet heeft gedaan voorafgaand aan de koop. De koper hoeft niet te twijfelen aan de juistheid van deze mededelingen.  

Stel: de verkoper heeft in de vragenlijst vermeld dat de badkamer een gebrek heeft. Dit heeft tot gevolg dat de koper niet kan stellen dat dit niet aan hem is gezegd. Een verkoper kan met de ingevulde vragenlijst bewijzen dat hij de koper goed heeft geïnformeerd.  

Stel: er zijn geen bijzondere mededelingen gedaan in de NVM-vragenlijst. Vooralsnog is er geen noodzaak om nader onderzoek te doen als koper. Doen zich naderhand toch gebreken voor, dan kan de koper met de vragenlijst stellen dat de verkoper hem onjuist heeft geïnformeerd.  

Zowel voor de koper als voor de verkoper is het van belang om de vragenlijst naar waarheid in te vullen.

Conclusie

De mededelingsplicht van een verkoper weegt zwaarder dan de onderzoeksplicht van de koper. U bent als verkoper niet verplicht om alle ins- en outs over de woning te vertellen. Wél is het verstandig om mededelingen te doen over belangrijke eigenschappen (zoals gebreken). Met name als u weet dat dit belangrijke punten zijn voor de koper.  

Of een verkoper uiteindelijk aansprakelijk leest u verder in mijn blog over verborgen gebreken. Als u vragen hebt, neemt u dan gerust contact op. Ik denk graag met u mee.