Makelaars dienen als professionele partij informatie te verstrekken waar potentiële kopers op kunnen vertrouwen. Kopers hebben een onderzoeksplicht, maar zij zijn niet verplicht tot het nauwkeurig controleren van informatie die de makelaar hen aanreikt. Is een makelaar aansprakelijk voor het onjuiste aantal vierkante meters in een aanbod aan kopers? In een door ons kantoor gevoerde procedure is recent een arrest van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch (ECLI:NL:GHSHE:2024:921) gewezen waarin dit voor de makelaar pijnlijk duidelijk is geworden. De makelaar in kwestie verstrekte aan onze cliënten een verkoopbrochure waarin een woonoppervlakte van 192 m2 en een inhoud van 645 m3 was opgenomen. De daadwerkelijk woonoppervlakte bleek naderhand 153,1 m2 te zijn en de daadwerkelijke inhoud 599,8 m3. De afwijking in het woonoppervlakte bedroeg derhalve ruim 25%. Het hof acht de makelaar aansprakelijk en veroordeelde de makelaar tot betaling van een fikse schadevergoeding. In dit artikel lees je meer over de achtergrond van de veroordeling en hoe hoog de toegewezen schadevergoeding is.
Onrechtmatige daad
Kopers kochten hun woning in 2019 op basis van de opgegeven grootte voor een bedrag van € 541.000,00. In 2021 bleek dat de verkoopgegevens, waarop zijn hun aankoop baseerden, niet klopte. In 2021 kregen zij bij een taxatie van hun woning te horen dat hun woning veel kleiner was en dat de waarde veel lager lag. Aansprakelijkstelling en gesprekken met de betrokken makelaar boden geen uitkomst. Kopers zijn dus een gerechtelijke procedure gestart om hun schade vergoed te krijgen.
Meetinstructie en NEN 2580
De inmeting van de oppervlakte en inhoud van een woning gebeurt doorgaans op grond van de meetinstructie die door de NVM wordt gehanteerd, dan wel de specifieke NEN-norm (NEN 2580). De verschillen zijn zeer beperkt. De uitkomsten van metingen op grond van een van beide normen zal doorgaans tot een vergelijkbaar resultaat leiden.
Aansprakelijk
De kopers hebben de makelaar aansprakelijk gesteld voor het waardeverschil tussen de daadwerkelijke situatie en de situatie uitgaande van het oppervlakte en de inhoud zoals deze door de makelaar werden voorgespiegeld. De rechter achtte de makelaar aansprakelijk, omdat hij de onjuiste gegevens op papier aan hen overhandigde, zonder enig voorbehoud, of kennisgeving van de mogelijkheid dat er iets onjuist aan zou zijn. De makelaar had de woning niet zelf ingemeten en ging kennelijk uit van openbare gegevens. Dat had hij als professioneel handelend adviseur niet mogen doen.
NVM
Als verweer is namens de makelaar nog aangevoerd dat hij geen lid is van de NVM en zich om die reden niet zou hoeven te houden aan de meetinstructie van de NVM, dan wel de NEN 2580 norm. Dit verweer wordt door het hof niet gehonoreerd. Zoals eerder door Advocaat-Generaal W.L. Valk is betoogd in een conclusie (overweging 3.5) bij arrest van de Hoge Raad van 10 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1842), moet ervan worden uitgegaan dat deze richtlijnen voor het inmeten van woningen een uitstralende werking hebben op alle makelaars. Wanneer een makelaar niet lid is van een beroepsorganisatie dan heeft hij zich nog altijd te houden aan deze richtlijnen. Dat komt dan niet zo zeer voort uit zijn lidmaatschap, maar uit de algemene zorgvuldigheidsnormen die hij jegens potentiële kopers in acht moet nemen. Het hof acht de makelaar dus net als de rechtbank aansprakelijk voor het onjuiste aantal vierkante meters in het aanbod.
Schadevergoeding
Als laatste stap moet het hof de schade begroten. In deze procedure is namens cliënten de schade inzichtelijk gemaakt door indiening van twee taxatierapporten waarin de waarde van de woning is bepaald op het moment van aankoop door cliënten. Deze waardebepalingen werden gebaseerd op de correcte oppervlakte en inhoud van de woning. Het ene rapport werd gevalideerd door het NWWI, het andere rapport werd voorzien van een plausibiliteitsverklaring. Dat betekent dat beide rapporten toen zijn een concept waren, nog door een tweede taxateur zijn beoordeeld en correct zijn bevonden. Per saldo zijn er derhalve vier partijen die de waarde met terugwerkende kracht taxeerden op € 435.000,00 en € 440.000,00. Er was nog een ander ouder rapport aanwezig bij de verkopende partij. Dat rapport ging ook uit van onjuiste gegevens. Toch hanteert het Gerechtshof een correctie op basis van dat rapport, om vervolgens te komen tot toewijzing van de schadevergoeding ter hoogte van € 80.000,00.
Signaal
Dit arrest geeft een stevige waarschuwing aan makelaars. Zij moeten niet al te lichtzinnig omgaan met het opgeven van oppervlakten en inhoud van een te verkopen woning. Dit zijn essentiële aspecten bij een aankoopbeslissing. Wanneer een makelaar deze aspecten onjuist voorspiegelt, is hij aansprakelijk voor de daaruit volgende schade. In dit geval was de schade zeer omvangrijk. In tegenstelling tot de rechtbank, wijst het gerechtshof de schade grotendeels toe. De fout van de makelaar is dus niet af te schuiven op de koper die onderzoek had kunnen doen. Het is aan de makelaar om potentiële kopers correct te informeren.
Vragen?
Heeft u vragen over deze uitspraak? Neem dan vrijblijvend contact met ons op. We staan u graag te woord!
