Oei, een boete in de koopovereenkomst. De model NVM-koopovereenkomst met boete wordt in de vastgoedpraktijk vaak gebruikt. Juist dit gebruikelijke boetebeding kan tot forse financiële problemen leiden voor de koper van een woning. De boete bedraagt immers 10% van de koopsom voor het geval de koper niet aan zijn verplichtingen kan voldoen. Opletten geblazen dus!

In dit blog zal ik aan de hand van een twee-stappenplan laten zien wanneer (en hoe) een 10% boete verschuldigd is. Ook bespreek ik een recente uitspraak van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch waarin de contractuele boete door de rechter is gematigd.

Koopovereenkomst woning

Als eenmaal een koopovereenkomst tot stand is gekomen, staat hierin omschreven welke verplichtingen de koper en verkoper op zich hebben genomen. Denk bijvoorbeeld aan het betalen van de koopsom en het verlenen van medewerking aan de notariële levering. Ook staat in de koopovereenkomst hoe je kan omgaan met de situatie dat één der partijen zich niet aan zijn afspraken houdt.

Denk aan de ingebrekestelling (stap 1)

Komt de koper of verkoper zijn afspraken niet na? Dan zal je eerst een ingebrekestelling moeten versturen. Dit betekent dat je de tekortschietende partij een redelijke termijn geeft om alsnog aan zijn of haar verplichtingen te voldoen. Een ingebrekestelling moet aan een specifieke vereisten voldoen. Ook dit staat in de koopovereenkomst. Zo is de redelijke termijn al bepaald in de koopovereenkomst en doorgaans vastgesteld op acht dagen.

Verder is het van belang dat je in de brief aangeeft dat als de afspraken niet binnen deze termijn worden nagekomen, je de overeenkomst ontbindt of eist dat de afspraken alsnog worden nagekomen. Tenslotte is het van belang om aan te benoemen dat eventuele schade, die je oploopt omdat de ander zich niet aan de afspraken houdt, op hem of haar verhaalt.

Als de termijn in de ingebrekestelling is verlopen, heb je twee opties. Of je gaat voor ontbinding van de koopovereenkomst of je eist nakoming. Aan deze twee opties zijn verschillende boetes verbonden.

Boete bij nakoming 3% (stap 2 optie 1)

Stel je gaat uit van de situatie dat de koper niet kan meewerken aan de notariële levering van de woning. De koper heeft zijn financiering bij de bank nog niet rond gekregen, de levering moet dus worden uitgesteld. De verkoper zal de koper in gebreke moeten stellen (stap 1).

De verkoper wil ná de verstreken termijn in de ingebrekestelling, nog steeds verkopen aan de koper. In dat geval kan je  van de koper nakoming eisen. Dit kan je doen via een aangetekende brief. In deze brief zal je nogmaals moeten eisen dat de ander zijn verplichtingen nakomt. Daarnaast moet in de brief staan dat een boete wordt oplegt zoals dat is afgesproken is in de koopovereenkomst. Bij het opeisen van nakoming van de koopovereenkomst bedraagt dit meestal 3% van de koopsom per dag nadat de acht dagen na de ingebrekestelling zijn verstreken. Bovendien ken je vermelden dat je verdere schadevergoeding eist voor zover de schade hoger is dan de boete.

Heeft de koper uiteindelijk alles rond met de hypotheekverstrekker? En werkt de koper alsnog mee aan de levering maar wel pas na de gestelde termijn in de ingebrekestelling? Dan is de koper tóch nog de contractuele boete verschuldigd tot aan de dag van de levering.

Boete ontbinding koopovereenkomst 10% (stap 2 optie 2)

Stel de verkoper wenst niet langer te verkopen aan de koper. Hij vindt het te lang duren en heeft er geen vertrouwen meer in dat de koper de financiering rond gaat krijgen. In dat geval staat in artikel 11.2 van de NVM-koopakte opgenomen dat in geval van ontbinding een opeisbare boete van 10% van de koopsom verschuldigd is. Ook in deze situatie zal de verkoper de koper eerst in gebreke moeten stellen (zie stap 1). De koper heeft acht dagen de tijd om zijn afspraken alsnog na te komen.

Gebeurt er acht dagen niets? Dan kan je via een aangetekende brief de koopovereenkomst ontbinden en aanspraak maken op de boete van 10% van de koopprijs. Als je schade hoger is dan de boete kan je vermelden dat je een aanvullende schadevergoeding eist.

De boete kan een fors bedrag zijn. Temeer nu het regelmatig voorkomt dat de koper een te laat beroep heeft gedaan op het in de koopovereenkomst opgenomen financieringsvoorbehoud. Met andere woorden: de koper krijgt de financiering niet rond en kan ook niet meer onder de verplichtingen van koopovereenkomst uit wegens een financieringsvoorbehoud. De 10% boete uit de koopovereenkomst is gewoonweg verschuldigd.

Ter illustratie bedraagt de gemiddelde verkoopprijs van bestaande woningen volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek € 422.400,00. De hoogte van de boete bedraagt in dat geval € 42.240,00.

Koopovereenkomst voorbehoud financiering

Om zo min mogelijk risico te lopen op een boete ter hoogte van 10% van de koopsom, laat de kopende partij vaak een voorbehoud van financiering in het koopcontract opnemen. Natuurlijk kan een koper zichzelf van tevoren laten informeren door een hypotheek adviseur. Er kunnen zich echter altijd omstandigheden voordoen, waardoor een geldverstrekker besluit dat toch geen hypotheek wordt verleend. Het bieden en kopen zonder voorbehoud van financiering is niet geheel zonder risico. Ook op een overspannen woningmarkt zoals vandaag de dag blijft het verstandig om een voorbehoud van financiering in de koopovereenkomst op te laten nemen.

Door een financieringsvoorbehoud op te nemen in de koopovereenkomst creëer je als koper tijd om de hypotheek rond te krijgen. Doorgaans gaat het om zes of acht weken na het ondertekenen van de koopovereenkomst.

Op het moment dat niet binnen de gestelde termijn in het financieringsvoorbehoud een akkoord is ontvangen op de hypotheekaanvraag, kan de koper een beroep doen op het voorbehoud van financiering. Strikt genomen betreft het een ontbindende voorwaarde. Door hier op tijd een beroep op te doen, is de koopovereenkomst ontbonden en zijn partijen niet langer gebonden aan de inhoud daarvan. Dit betekent dus ook dat er geen boete meer van de koper kan worden gevorderd!

Overigens is het ook altijd mogelijk om een verlenging van het financieringsvoorbehoud aan te vragen. Hiervoor is echter wel de medewerking van de verkoper vereist. Wacht hier dus niet op als koper, als daar geen tijdige ondubbelzinnige en schriftelijke instemming op komt.

Naar de rechter

Met name de 10% boete in de koopovereenkomst zorgt vaak voor gerechtelijke procedures tussen partijen. Zogezegd is de hoogte van de boete fors en vaak een financieel knelpunt. Om de risico’s op een boete zo veel mogelijk te beperken, kan een financieringsvoorbehoud in de koopovereenkomst worden opgenomen. Maar ook dan gaat het nog geregeld mis. Natuurlijk is het van belang om eerst samen met elkaar in gesprek te gaan, maar mocht dat niet baten dan volgt een gerechtelijke procedure. De rechter zal in dat geval een oordeel vellen over de vraag 1) of überhaupt een boete verschuldigd is en 2) of er aanleiding bestaat om de boete te matigen. Op dit laatste zal de koper in de procedure een beroep moeten doen.

Matiging boete 10% koopovereenkomst

Als eenmaal vaststaat dat de 10% boete verschuldigd is, kan de koper in rechte een beroep doen op matiging van de boete. De wet bepaalt namelijk dat de rechter op verlangen van de schuldenaar de boete kan matigen. Dit kan voor zover de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Dit betekent dat de rechter pas van deze bevoegdheid gebruik mag maken als de toepassing van de boete in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarmee onaanvaardbaar resultaat leidt. De rechter zal verder rekening moeten houden met de volgende aanknopingspunten:

1. De verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete;
2. De aard van de koopovereenkomst;
3. De inhoud en strekking van het beding;
4. De omstandigheden waarin een beroep op het boetebeding is gedaan;

Uitspraak matiging boete

Onlangs heeft het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch nog een contractuele boete van 10% gematigd (ECLI:NL:GHSHE:2023:4063). De boete ter hoogte van € 23.500, – is flink gematigd. In deze zaak kwam het hof tot dit oordeel wegens de volgende feiten en omstandigheden:

1. Een boete van 10% vertegenwoordigt in het algemeen voor particulieren een aanzienlijk bedrag;
2. Bij de totstandkoming van de koopovereenkomst hebben partijen niet onderhandeld over de hoogte van de boete.
3. De financiële schade die de verkoper door de niet-nakoming van de koper heeft geleden is relatief beperkt gebleven;
4. Het enkele feit dat de financiële schade lager is dan het bedrag van de boete, brengt op zichzelf niet mee dat toepassing van het boetebeding tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt.
5. Er was geen sprake van onwil van de koper om de verplichtingen uit de koopovereenkomst na te komen. Het lijkt erop dat er eerder sprake was van onervarenheid aan de zijde van de koper. Zo heeft de koper te laat een taxatierapport laten opstellen.
6. De verkoper heeft zich niet coöperatief opgesteld door de tweede, alsnog door koper ingeschakelde taxateur, niet in de woning toe te laten. Ook heeft koper geweigerd om in overleg te treden. Niet uit te sluiten valt dat als verkoper zich hier wel aan had meegewerkt, hij de ontbinding van de koopovereenkomst had kunnen voorkomen.

Het hof heeft in vorenstaande omstandigheden voldoende aanleiding gezien om de boete te matigen. Zo blijft uiteindelijk een boete ter hoogte van € 15.000, – over voor de koper om te betalen.

Het hof heeft bij de matiging rekening gehouden met de aard van de boete. De boete moet namelijk wel voldoende afschrikwekkend zijn om haar functie te kunnen behouden. Een te ver gaande matiging van de boete valt daar niet mee te verenigen.

Terughoudendheid rechter

Een beroep op matiging van de boete kan dus zinvol en kansrijk zijn. Wel is het van belang om te benoemen dat een rechter terughoudend moet zijn in zijn matigingsbevoegdheid. Een rechter mag niet te snel overgaan tot een matiging. De rechter mag de boete in de koopovereenkomst alleen matigen als in de gegeven omstandigheden de boete tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Dit is en blijft de maatstaf waaraan moet zijn voldaan.  Wel kunnen bij deze beoordeling allerlei omstandigheden een rol spelen.

Advocaat contractuele boete

Maak jij aanspraak op een boete maar weigert de wederpartij te betalen? Dan kan ik je helpen bij het incasseren van de boete. Of ben je juist van mening dat ten onrechte de volledige boete bij je wordt verhaald? Dan kan ik helpen bij het voeren van een (matigings)verweer tegen deze boete.

Second opinion advocaat

Ook voor een second opinion kan je bij mij terecht. Je hebt hier recht op als je een rechtsbijstandsverzekering hebt en niet tevreden bent over de manier hoe je zaak wordt afgedaan. In dat geval bestudeer ik je dossier vakkundig en schat ik de haalbaarheid in van je zaak.  Als je beschikt over een rechtsbijstandsverzekering worden de kosten hiervan door de verzekeraar betaald. Ook als je niet over een rechtsbijstandsverzekering beschikt, help ik je graag verder.

Neem gerust vrijblijvend telefonisch contact op via 06 49 29 42 95 of per e-mail joyce@liebregtsleistra.nl