Iedereen kent de term “verborgen gebreken” wel. Het zijn gebreken die een koper ontdekt nadat hij eigenaar is geworden van bijvoorbeeld een woning. Er kan bijvoorbeeld asbest in de woning verwerkt zijn, de woning kan kampen met een vochtprobleem, of er is bijvoorbeeld sprake van houtrot.

In dit artikel schets ik meer duidelijkheid over de vraag wanneer een verkoper aansprakelijk is voor verborgen gebreken. Daarbij bespreek ik wat de wet hierover regelt, maar ook wat partijen contractueel hebben afgesproken.

Verborgen gebreken, wat zijn dat?

Gebreken zijn vaak zichtbaar, zoals scheuren in muren, rotte kozijnen e.d. Maar er kunnen ook gebreken zijn die niet zichtbaar zijn. Een koper ontdekt deze onzichtbare gebreken pas nadat hij eigenaar is geworden van een woning. Voorbeelden van verborgen gebreken kunnen zijn, verborgen asbest, een onzichtbaar vochtprobleem of houtrot. Deze gebreken heeft de koper voor de aankoop van de woning niet kunnen zien. Het kan overigens ook zo zijn dat deze gebreken ook niet bekend waren bij de verkoper.

Verborgen gebreken, wat staat er in de wet?

Artikel 7:17 lid 1 BW regelt dat de afgeleverde zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden. Dit artikel geldt ook voor het kopen van vastgoed. Een woning beantwoordt niet aan de overeenkomst indien de woning gelet op de aard van de zaak en de mededelingen van de verkoper niet aan de verwachtingen van de koper voldoet. Met andere woorden, de koper krijgt niet wat hij verwacht. Maar wat mag de koper verwachten?

Op grond van artikel 7:17 lid 2 BW mag een koper in elk geval verwachten dat de door hem gekochte zaak de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik nodig zijn. Zijn er verborgen gebreken aanwezig die het normale gebruik verhinderen, dan krijgt de koper niet wat hij verwacht. Hij kan dan de verkoper aansprakelijk stellen. Dit geldt in beginsel ook indien de verkoper niet bekend met de verborgen gebreken.

De verkoper is echter niet aansprakelijk indien de koper het gebrek had moeten kennen. Een koper van heeft een onderzoeksplicht. Zo doet een koper er verstandig aan bij het kopen van vastgoed een bouwkundige keuring te laten verrichten.

De verkoper is ook niet aansprakelijk voor verborgen gebreken indien de verkoper zich op overmacht kan beroepen (artikel 6:75 BW). Voor gebreken die de verkoper verzwijgt of heeft verdoezeld is hij altijd aansprakelijk.

Verborgen gebreken en NVM-koopcontract

Van de hierboven besproken wettelijke bepaling kan contractueel worden afgeweken. In de praktijk gebeurt dit vaak. Bij de verkoop van woningen wordt veel gebruikt gemaakt van modelcontracten, zoals het model koopcontract van de NVM (Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs).

In de meest recente versie van het NVM-koopcontract staat over de aansprakelijkheid voor gebreken:

“6.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.

(..)

6.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als : (bijvoorbeeld woonhuis) “

Over het algemeen wordt aangenomen dat in artikel 6.1 de aansprakelijkheid van de verkoper wordt uitgesloten. Daarin staat dat de koper de woning aanvaard met alle gebreken die er zijn (of deze nu zichtbaar zijn of niet). In artikel 6.3 geeft de verkoper daarentegen een garantie dat de woning normaal gebruikt kan worden.

Een verkoper is op grond van het NVM-koopcontract enkel aansprakelijk voor verborgen gebreken die het normale gebruik verhinderen. De verkoper garandeert zelfs dat de woning normaal gebruikt kan worden. Bij een gegeven garantie, kan een verkoper geen beroep doen op overmacht (artikel 6:75 BW). Dit is anders dan bij aansprakelijkheid van de verkoper op grond van de wet (artikel 7:17 BW).

Mocht de verkoper de gebreken bewust verborgen hebben gehouden of niet hebben gemeld, dan kan hij zich beroepen op de aansprakelijkheidsbeperking van artikel 6.1 NVM.

Normaal gebruik, wat is dat?

Zowel in de wet als in het NVM-koopcontract wordt gesproken over “normaal gebruik”, maar wat is dat?

Niet elk gebrek aan een woning betekent dat de woning niet meer normaal gebruikt kan worden. Zo verhindert bijvoorbeeld een niet werkende bel, of een kleine lekkage het normale gebruik van de woning niet.

De vraag of een zaak normaal te gebruiken is, werd onder andere door de Hoge Raad besproken in het arrest van 23 november 2007, ECLI:NL:HR:2007:BB3733. Allereerst is bepaald dat alle omstandigheden van het geval relevant zijn. Een belangrijke omstandigheid is bijvoorbeeld wat de koper door de aard van de zaak of uit mededelingen van de verkoper mocht verwachten. Zo kan een koper van een oude boerderij niet al te hoge verwachtingen hebben en mag hij zelfs verwachten dat de woning (nog) niet normaal te gebruiken is.

Over het algemeen wordt aangenomen dat enkel ernstige gebreken het normale gebruik kunnen verhinderen. Te denken valt aan gebreken die de duurzaamheid en veiligheid van de woning in gevaar brengen.

Conclusie

Op grond van de wet is de verkoper aansprakelijk voor verborgen gebreken indien de afgeleverde zaak niet aan de verwachting van de koper voldoet. De koper van een woning mag in elk geval verwachten dat hij normaal gebruik kan maken van de woning. Een verkoper is op grond van het NVM-koopcontract enkel aansprakelijk voor verborgen gebreken die het normale gebruik verhinderen. De verkoper garandeert zelfs dat de woning normaal gebruikt kan worden.

Het verschil tussen de wet en het NVM-koopcontract lijkt niet groot, maar kan het wel zijn. De wettelijke aansprakelijkheid van de verkoper is ruimer dan de aansprakelijkheid van de verkoper die werkt met het NVM-koopcontract. Een ander verschil is dat het NVM-koopcontract een garantie geeft dat de woning alle eigenschappen bezit die voor normaal gebruik nodig zijn.