Een huis kopen. Met gezonde spanning gaat u de woning eerst bezichtigen en daarna plaatst u een bod. Hoe zorgt u als koper ervoor dat u bij de aankoop van een woning voldoet aan uw onderzoeksplicht?

In een ander artikel schreef ik al over de mededelingsplicht van de verkoper. Zo heeft een koper namelijk een onderzoeksplicht en een verkoper een mededelingsplicht. Het niet voldoen aan de onderzoeksplicht kan tot gevolg hebben dat een koper de eventuele schade veroorzaakt door een gebrek, niet kan verhalen op de verkoper.

Onderzoeksplicht koper en de NVM-koopovereenkomst

In de praktijk wordt bij de aankoop van een woning vaak gebruik gemaakt van de NVM-koopovereenkomst. In deze koopovereenkomst staat onder welke omstandigheden de koper de verkoper kan aanspreken op door hem ontdekte gebreken. Dit heeft onder andere te maken met de verwachtingen van een koper bij het aangaan van de koopovereenkomst en de vraag of het gebrek het normaal gebruik van de woning in de weg staat. In een andere blog schreef ik hier al uitgebreid over.

Gebreken die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst, komen in ieder geval voor rekening en risico van de koper. Dit ziet op de onderzoeksplicht van de koper.

Ook gebreken die de koper niet kent, maar die hij dus had moeten ontdekken als hij voldoende zorgvuldig te werk was gegaan, zijn kenbaar. Een koper mag er niet zomaar vanuit gaan dat alles wel klopt. Dit heet de onderzoeksplicht van de koper van een woning.

Koper onderzoeksplicht huis

Van een koper mag worden verwacht dat hij in bepaalde mate alert is. Stel dat de muren ‘nat’ ogen of er zijn vochtplekken te zien, dan mag de koper dit niet negeren. De koper zal dan nader onderzoek moeten (laten) verrichten naar de oorzaak van de vochtplekken.

Niet alle aanwezige gebreken vallen onder de mededelingsplicht van de verkoper. Met name als het gebrek zichtbaar is, zoals een rot kozijn, kan de koper dit zelf constateren bij een bezichtiging. Van een koper wordt dan ook verwacht dat hij de zichtbare gebreken opmerkt. Dit geldt ook voor juridische aspecten bij de aankoop van een huis. Denk bijvoorbeeld aan de wel of niet aanwezigheid van een recht van erfdienstbaarheid, zoals een recht van overpad. Ik raad kopers ook aan om het bestemmingsplan te bekijken. Op deze manier krijgt een koper inzicht in de geldende voorschriften in de buurt.

Houd er rekening mee dat bij de aankoop van een oudere woning een alertere staat van de koper wordt verwacht, dan bij de aankoop van bijvoorbeeld een nieuwbouw woning. Bij een oudere woning is de kans op aanwezige (verborgen) gebreken reëler. Denk bijvoorbeeld aan asbestverwerking of beton- en houtrot.

Bouwtechnische keuring woning

Een bouwkundige keuring voorafgaand aan de koop kan de koper helpen om te voldoen aan zijn onderzoeksplicht. Daarnaast geeft het sowieso een beter inzicht in wat er gekocht wordt. Dit is wel zo prettig. Een bouwkundige keuring is een onafhankelijke, visuele keuring van een woning. Uiteindelijk geeft het inzage in de bouwkundige staat van het huis en inzage in de kosten om eventuele aanwezige gebreken te herstellen. De uitkomst van een bouwkundige keuring kan soms inhouden dat de koper een deskundige inschakelt om verder specialistisch onderzoek te laten verrichten.

Het is niet zo dat in élk geval het laten verrichten van een bouwkundige keuring verplicht is. Het niet doen van een bouwkundige keuring, maakt nog niet dat een koper niet heeft voldaan aan zijn onderzoeksplicht. Het is echter wel een handig middel om aan te tonen dat voorafgaand aan de koop onderzoek is verricht door een deskundige.

Asbest onderzoeksplicht

In 2021 heeft de rechtbank Gelderland uitspraak gedaan over een zaak waarin de onderzoeksplicht een rol speelde (ECLI:NL:RBGEL:2021:7240). In deze zaak speelde de vraag of de verkoop en levering van een perceel grond met een woning met asbest verontreinigt bouwpuin een toerekenbare tekortkoming  van de verkoper oplevert. Partijen hebben gebruik gemaakt van een NVM koopovereenkomst.

De rechtbank oordeelde dat een koper van een woonhuis er in beginsel vanuit mag gaan dat hij de bij de woning behorende grond als tuin kan gebruiken en naar eigen inzicht kan (laten) aanleggen, zonder dat een dusdanige hoeveelheid asbest aanwezig dat daardoor een normaal gebruik van die grond zonder asbestsanering onmogelijk is.

Uiteindelijk was het de onderzoeksplicht van de koper dat hem de das om deed. De aard van het gekochte, namelijk een voormalig agrarisch bedrijfsterrein, heeft ervoor gezorgd dat de koper bij de aankoop van de woning er rekening mee had moeten houden dat het risico bestond dat in de grond een zekere hoeveelheid (asbesthoudend) puin aanwezig zou zijn. Het had op de weg van de koper gelegen om hiernaar zelf onderzoek te laten doen. Al dan niet door het laten verrichten van een bouwkundige keuring. Nu de koper dit niet had gedaan, heeft hij zijn onderzoeksplicht geschonden. De kosten kon niet worden verhaald op de verkoper.

Conclusie

De koper doet er verstandig aan om bij de bezichtiging de woning met aandacht te inspecteren. In het kader van de onderzoeksplicht kan de koper in de woning een bouwtechnische keuring laten uitvoeren. Wees alert! Een ‘gebrek’ zit in een klein hoekje. Door niet te voldoen aan de onderzoeksplicht, kan de koper met onverwachte (herstel)kosten worden geconfronteerd.

Hebt u advies nodig over uw situatie? Neem dan gerust vrijblijvend contact op. Ik ben te bereiken op 06 4929 4295 of via 026 382 6417.