Na de verkoop van een woning kan discussie ontstaan over een verborgen gebrek aan de woning dat pas later aan het licht komt. De koper is van mening dat de woning niet aan de koopovereenkomst beantwoordt en wil de verkoper aansprakelijk stellen. De verkoper stelt zich juist op het standpunt dat van non-conformiteit geen sprake is of dat hij niet verantwoordelijk kan worden gehouden voor het gebrek.

In die situatie is niet alleen van belang óf sprake is van een verborgen gebrek. Ook de manier waarop koper en verkoper daarna handelen kan bepalend zijn voor hun juridische positie. Een koper die te lang wacht met klagen, loopt het risico zijn rechten te verliezen. Een verkoper die niet adequaat reageert, kan juist belangrijke mogelijkheden missen om zijn verweer te onderbouwen.

In dit vierde en laatste deel van het vierluik over non-conformiteit bij woningen bespreek ik welke stappen koper en verkoper moeten zetten nadat een gebrek aan het licht komt. Daarbij speelt de klachtplicht een belangrijke rol.

In de vorige delen zijn de volgende onderwerpen aan bod gekomen:

• in deel 1 is uitgelegd wanneer sprake is van non-conformiteit;
• in deel 2 stonden de ouderdomsclausule en andere veelvoorkomende contractuele bedingen centraal;
• in deel 3 zijn de onderzoeksplicht van de koper en de mededelingsplicht van de verkoper besproken.

Een gebrek ontdekt: wat nu?

Ontdekt een koper na de levering een gebrek aan een woning, dan ontstaat vaak de vraag of de verkoper daarvoor aansprakelijk is. Voor het antwoord op die vraag moet eerst worden beoordeeld of sprake is van non-conformiteit.

Zoals in de vorige delen van dit vierluik is besproken, zijn daarbij onder meer de verwachtingen van de koper, de inhoud van de koopovereenkomst, eventuele contractuele bedingen en de mededelingen van partijen van belang. In dit laatste deel staat centraal welke stappen koper en verkoper vervolgens moeten zetten nadat een gebrek aan het licht komt.

De klachtplicht van de koper

Een koper die meent dat sprake is van non-conformiteit, moet tijdig actie ondernemen. Op grond van artikel 7:23 BW moet de koper binnen bekwame tijd nadat hij een gebrek heeft ontdekt – of redelijkerwijs had moeten ontdekken – de verkoper daarvan op de hoogte stellen.

De gedachte achter deze regeling is dat een verkoper moet worden beschermd tegen klachten die pas na lange tijd worden gemeld. Naarmate meer tijd verstrijkt, wordt het immers moeilijker om vast te stellen wat de oorzaak van een gebrek is, wanneer het is ontstaan en wie daarvoor verantwoordelijk is.

Dat betekent niet dat een koper direct hoeft te klagen zodra een probleem zichtbaar wordt. In veel gevallen is eerst onderzoek nodig. Een vochtplek kan bijvoorbeeld verschillende oorzaken hebben en soms is deskundig onderzoek noodzakelijk om vast te stellen wat er daadwerkelijk aan de hand is. De tijd voor onderzoek is echter niet onbeperkt. Zodra voldoende duidelijk is dat mogelijk sprake is van een gebrek waarvoor de verkoper aansprakelijk kan zijn, moet de koper voortvarend handelen.

Hoeveel tijd de koper voor dat onderzoek krijgt, hangt af van de omstandigheden van het geval. Daarbij kunnen onder meer de aard van het gebrek, de wijze waarop het gebrek aan het licht komt en de deskundigheid van de koper een rol spelen.

Zodra voldoende duidelijk is dat mogelijk sprake is van non-conformiteit, doet de koper er verstandig aan de verkoper zo spoedig mogelijk te informeren.

Wacht de koper te lang met klagen, dan loopt hij het risico zijn rechten te verliezen. Schending van de klachtplicht kan ertoe leiden dat de verkoper niet langer voor het gebrek kan worden aangesproken.

Hoe kan een koper het beste klagen?

Voor een klacht gelden geen bijzondere vormvereisten. Toch is het verstandig om een klacht schriftelijk vast te leggen.

Een schriftelijke melding voorkomt discussies over de vraag wanneer is geklaagd en wat precies aan de verkoper is meegedeeld. Daarbij kan de koper bijvoorbeeld aangeven:

• – welk gebrek is geconstateerd;
• – wanneer het gebrek is ontdekt;
• – welke gevolgen het gebrek veroorzaakt;
• – of hij nader onderzoek laat uitvoeren;
• – dat hij de verkoper aansprakelijk houdt voor de schade.

Heeft de koper eenmaal geklaagd, dan moet hij vervolgens niet stil blijven zitten. Op grond van artikel 7:23 lid 2 BW verjaart een rechtsvordering in beginsel twee jaar nadat de verkoper van het gebrek in kennis is gesteld.

Gelegenheid bieden tot herstel

Als de verkoper op de hoogte is gesteld van het gebrek, moet hij de gelegenheid krijgen om de situatie zelf te beoordelen en eventueel herstelmaatregelen te nemen. Wanneer een koper direct overgaat tot het herstellen van gebreken, zonder de verkoper de mogelijkheid te geven om het gebrek te onderzoeken, kan dit later leiden tot bewijsproblemen. Het is dan namelijk moeilijker voor de verkoper om vast te stellen wat de oorzaak van het gebrek was, of het gebrek al aanwezig was ten tijde van de verkoop en in hoeverre het gebrek later mogelijk is verergerd. Bovendien kan het zonder overleg laten uitvoeren van herstelwerkzaamheden gevolgen hebben voor een latere vordering tot schadevergoeding.

Wat moet een verkoper doen na een klacht?

Ontvangt een verkoper een klacht van de koper, dan doet hij er verstandig aan de melding serieus te nemen en relevante stukken te verzamelen om zijn juridische positie te beoordelen. Afhankelijk van de omstandigheden kan het van belang zijn de situatie nader te onderzoeken of te laten onderzoeken.

Dat een koper klaagt, betekent niet automatisch dat sprake is van non-conformiteit. De verkoper kan zich bijvoorbeeld op het standpunt stellen dat het gebrek binnen de verwachtingen van de koper viel, dat een contractueel beding aan aansprakelijkheid in de weg staat of dat niet tijdig is geklaagd. Ook voor de verkoper geldt daarom dat tijdig en zorgvuldig handelen van groot belang is.

Conclusie

Als een gebrek wordt ontdekt, draait het niet alleen om de vraag of sprake is van non-conformiteit. Het is ook belangrijk hoe partijen vervolgens handelen. Een koper die te lang wacht met klagen, loopt het risico zijn rechten te verliezen.

De klachtplicht vormt daarmee een belangrijk sluitstuk van het leerstuk van non-conformiteit. Niet alleen de aanwezigheid van een gebrek is van belang, maar ook de manier waarop partijen daarna handelen. Een koper die tijdig onderzoek verricht en binnen bekwame tijd klaagt, voorkomt dat hij zijn rechten verliest. Voor een verkoper biedt een tijdige melding de mogelijkheid om zijn juridische positie te beoordelen en zo nodig nader onderzoek te verrichten.