Een erfdienstbaarheid roept in de praktijk regelmatig vragen op. Wat is bijvoorbeeld allemaal toegestaan? Hoe ver strekt het recht? En hoe moeten de afspraken uit oude aktes worden uitgelegd? In deze blog leest u meer over de uitleg van erfdienstbaarheden en waar u op moet letten.

Wat is een erfdienstbaarheid?

Een erfdienstbaarheid is een zakelijk recht dat rust op een perceel (het dienend erf) ten gunste van een ander perceel (het heersend erf). Denk bijvoorbeeld aan een recht van overpad of een recht om leidingen te hebben op het perceel van de buurman.

Uitleg van een erfdienstbaarheid

De inhoud en omvang van de erfdienstbaarheid worden in de eerste plaats bepaald door de vestigingsakte. Deze akte wordt ingeschreven in de openbare registers. Deze vestigingsakte is dan ook het startpunt bij de uitleg van erfdienstbaarheden.

Bij de uitleg van een erfdienstbaarheid staat dus de tekst van de vestigingsakte centraal. Ook de bedoeling van de partijen kan een rol spelen bij de uitleg. Deze partijbedoeling is echter alleen relevant voor zover de bedoeling blijkt uit de vestigingsakte. Dit blijkt bijvoorbeeld uit het arrest van de Hoge Raad uit 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1423).

Wat als de akte onduidelijk is?

Soms komt het voor dat de vestigingsakte onduidelijk is. Het is voor partijen dan niet altijd helder welke rechten zij op basis van een erfdienstbaarheid hebben of welk gebruik zij juist dienen te dulden.

Uit artikel 5:73 lid 1 BW volgt dat de inhoud van de erfdienstbaarheid en de wijze waarop de erfdienstbaarheid mag worden uitgeoefend, wordt bepaald door de vestigingsakte. Dit artikel bepaalt ook dat wanneer de akte geen regels over de inhoud en de wijze van uitoefening bevat, er wordt gekeken naar de plaatselijke gewoonte.

Als een erfdienstbaarheid te goeder trouw gedurende een lange periode op een bepaalde wijze is uitgeoefend én deze wijze is door de eigenaar van het dienende erf niet tegengesproken, dan is deze wijze van uitoefening beslissend als de akte onduidelijk is.

Ook de beginselen van redelijkheid en billijkheid kunnen een rol spelen bij de uitleg van de erfdienstbaarheid en de wijze waarop een erfdienstbaarheid moet worden uitgeoefend.

Voor de uitleg van een erfdienstbaarheid komt in ieder geval géén betekenis toe aan stukken die niet zijn opgenomen in de openbare registers. Dit betekent dat partijbedoelingen die niet blijken uit de openbare registers, geen rol spelen bij de uitleg van de akte.

Conclusie

Er bestaat geen standaard uitleg van een erfdienstbaarheid. Bij de uitleg van een erfdienstbaarheid wordt altijd eerst gekeken naar de vestigingsakte. Pas als de vestigingsakte geen duidelijkheid biedt over de inhoud van de erfdienstbaarheid en de wijze van uitoefening, wordt verder gekeken naar bijvoorbeeld de plaatselijke gewoonte.

Twijfelt u over de inhoud van uw erfdienstbaarheid? Of heeft u een geschil met de buren over het gebruik van de erfdienstbaarheid? Neem dan gerust contact met mij op via kim@liebregtsleistra.nl of via 06 – 2356 3751. Ik denk graag met u mee!