Als na de koop van een woning gebreken aan het licht komen, kan sprake zijn van non-conformiteit. De discussie draait vaak om de vraag: had de koper dit gebrek moeten ontdekken of had de verkoper dit moeten melden? Of partijen aan hun onderzoeksplicht en mededelingsplicht hebben voldaan, kan beslissend zijn in een conflict over verborgen gebreken.

Dit is de derde blog in het vierluik over non-conformiteit bij woningen. In dit deel staan de onderzoeksplicht van de koper en de mededelingsplicht van de verkoper centraal. Ik leg uit wat beide plichten inhouden en hoe ze zich tot elkaar verhouden. In de overige delen van deze serie over non-conformiteit bij woningen bespreek ik de volgende onderwerpen:

• – In deel 1 is besproken wanneer sprake is van non-conformiteit.
• – In deel 2 zijn de ouderdomsclausule, het niet-zelfbewoningsbeding en de bekendheid met de bouwkundige staat besproken.
• – In deel 4 bespreek ik welke stappen een koper of verkoper moet nemen nadat een gebrek is ontdekt.

De onderzoeks- en mededelingsplicht spelen vooral een rol bij de vraag of de woning beantwoordt aan de koopovereenkomst. De onderzoeks- en mededelingsplicht beïnvloeden juridisch gezien het verwachtingspatroon van de koper. Wat mag de koper op basis van alle informatie en zijn eigen onderzoek redelijkerwijs van de woning verwachten? Dat verwachtingspatroon verschilt per woning én koper. In deel 1 en deel 2 van deze serie is toegelicht dat dit onder meer afhangt van de mededelingen van de verkoper, de vragenlijst, de staat van de woning, de deskundigheid van partijen en eventuele bijzondere bedingen in de koopovereenkomst.

Onderzoeksplicht van de koper

De koper mag in beginsel afgaan op de juistheid van de mededelingen van de verkoper (zie hierna over de mededelingsplicht). Bij de koop van een woning kan op de koper een onderzoeksplicht rusten, zelfs om te beoordelen of de woning geschikt is voor normaal gebruik. Daarvoor moet wel een aanleiding tot twijfel bestaan. Te denken valt aan zichtbare gebreken, mededelingen van de verkoper of een verdacht lage verkoopprijs. Als de koper bijvoorbeeld gebreken constateert, kan daaruit een onderzoeksplicht ontstaan.

Hoe ver de onderzoeksplicht gaat, hangt af van de omstandigheden van het geval. Niet alle gebreken vallen onder deze plicht. Het gaat in de praktijk vaak om zichtbare gebreken. Een koper moet tijdens een bezichtiging goed opletten, vragen stellen en zo nodig aanvullend onderzoek laten uitvoeren. Dit betekent echter niet dat de koper sloop- of ander destructief onderzoek moet verrichten, zoals het slopen van muren of het openbreken van de vloer, als daar geen aanleiding voor is. Wel dient de koper in bepaalde gevallen extra alert te zijn, bijvoorbeeld bij de koop van een oudere woning. Omdat voor beide partijen vaak niet duidelijk is of sprake is van ouderdomsgerelateerde (verborgen) gebreken, wordt regelmatig een ouderdomsclausule opgenomen. Een dergelijke clausule kan ertoe leiden dat op de koper een (verzwaarde) onderzoeksplicht rust.

Twijfel bij koper

In de rechtspraak is daarnaast aanvaard dat een koper die twijfelt of behoort te twijfelen of de woning bepaalde eigenschappen bezit, nader onderzoek (laten) moet uitvoeren (zie ook: ECLI:NL:PHR:2018:396). Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn wanneer de verkoper in de vragenlijst mededelingen doet die aanleiding geven om te twijfelen aan de staat van de woning. Als daarvoor geen aanleiding bestaat, hoeft de koper niet actief op zoek te gaan naar gebreken.

Wanneer achteraf blijkt dat de koper zijn onderzoeksplicht heeft geschonden, doordat hij een duidelijk zichtbaar of kenbaar gebrek niet heeft opgemerkt of niet nader heeft onderzocht, komt dit in beginsel voor zijn rekening. Het is dan moeilijk voor de koper om te stellen dat de woning op dat punt non-conform was, omdat hij zelf onvoldoende oplettend is geweest.

Dit volgt uit artikel 7:17 lid 2 BW en blijkt ook uit artikel 6.3 van de NVM-koopovereenkomst:

“Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.”

Mededelingsplicht van de verkoper

Naast de onderzoeksplicht van de koper rust op de verkoper een mededelingsplicht. Dit betekent dat de verkoper gebreken waarvan hij op de hoogte is, aan de koper moet mededelen. De mededelingsplicht van de verkoper is niet allesomvattend. De verkoper hoeft een gebrek alleen te melden als aan de volgende voorwaarden is voldaan:

• – de verkoper is bekend met het gebrek;
• – de koper is niet bekend met het gebrek; en
• – het is voor de koper van belang om het gebrek te kennen bij zijn beslissing over de koop van de woning.

De mededelingsplicht geldt voor zover de kennis van de verkoper reikt. Van de verkoper kan niet worden verlangd dat hij mededelingen doet over gebreken waarvan hij geen kennis heeft. Wel kan van hem worden verlangd dat hij mededelingen doet over feiten waarvan hij redelijkerwijs op de hoogte behoort te zijn.

Vertrouwen op mededelingen verkoper

Heeft de verkoper mededelingen gedaan, dan mag de koper daarop vertrouwen, tenzij uit de mededeling bijvoorbeeld twijfel blijkt of deze zeer algemeen is. Zo zal een deel van de tekst in een woningadvertentie op Funda niet als ‘mededeling’ kunnen worden aangemerkt. Met die tekst beoogt de verkoper immers de aandacht van de markt te trekken. Algemene bewoordingen als ‘perfecte woning’ betekenen niet dat de koper erop mag vertrouwen dat de woning daadwerkelijk perfect is; dat is geen mededeling in het kader van de mededelingsplicht.

Indien de verkoper stelt niet bekend te zijn met de aanwezigheid van bijvoorbeeld asbest, is dat nog geen garantie dat er daadwerkelijk geen asbest is. Als de koper dat zeker wil weten, zal hij zijn onderzoeksplicht moeten inzetten.

Als de verkoper zijn mededelingsplicht schendt doordat achteraf blijkt dat hij een bekend gebrek heeft verzwegen of onjuiste informatie heeft gegeven, kan de koper in beginsel met succes een beroep doen op non-conformiteit. De verkoper loopt dan het risico aansprakelijk te worden gesteld.

De rol van de vragenlijst en bijzondere bedingen

In deel 1 van deze serie heb ik de betekenis van de vragenlijst bij de NVM-koopovereenkomst besproken. De vragenlijst is géén lijst met garanties van de verkoper, maar met de vragenlijst geeft de verkoper gedeeltelijk invulling aan zijn mededelingsplicht. Het bewijst welke mededelingen de verkoper heeft gedaan voorafgaand aan de koop. Uit de vragenlijst kan echter ook bepaalde twijfel volgen. Informatie uit de vragenlijst kan ervoor zorgen dat voor de koper een onderzoeksplicht ontstaat, omdat hij met de gegeven informatie moet twijfelen of de woning bepaalde eigenschappen bezit.

Ook bijzondere bedingen in de koopovereenkomst kunnen invloed hebben op de onderzoeks- en mededelingsplicht. Denk bijvoorbeeld aan een ouderdomsclausule en de niet-zelfbewoningsclausule. Deze clausules zijn besproken in het vorige deel in deze serie.

Zulke bedingen kunnen de verwachtingen van de koper beperken en aanleiding geven om extra onderzoek te doen. Dat betekent echter niet dat de verkoper bekende gebreken zonder meer mag verzwijgen. Een verkoper kan zich in het algemeen achteraf niet met succes beroepen op een beding tot beperking van zijn aansprakelijkheid voor schade als gevolg van een gebrek, indien hij zelf bekend was met het gebrek (dit is vaste rechtspraak van de Hoge Raad, zie bijvoorbeeld: ECLI:NL:HR:2008:BF0407). Ook bij bijzondere bedingen blijft van belang wat de verkoper wist, wat hij heeft meegedeeld en of de koper op grond van de koopovereenkomst en de overige omstandigheden nader onderzoek had moeten doen.

Welke plicht weegt zwaarder?

Wanneer deze plichten met elkaar botsen, geldt in het algemeen dat de mededelingsplicht zwaarder weegt dan de onderzoeksplicht. Dit blijft echter afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Een verkoper die een relevant gebrek kent, kan zich in beginsel niet verschuilen achter het argument dat de koper nader onderzoek had moeten doen.

Een koper mag vertrouwen op de juistheid van wat de verkoper vertelt. Geeft de verkoper bijvoorbeeld uitdrukkelijk aan dat er geen lekkages zijn, dan hoeft de koper in beginsel geen nader onderzoek te doen. Blijkt achteraf toch dat er lekkages aanwezig zijn, dan kan de verkoper zich doorgaans niet beroepen op schending van de onderzoeksplicht door de koper.

De koper kan echter niet altijd volstaan met het volgen van mededelingen van de verkoper. Wanneer er zichtbare aanwijzingen of concrete signalen zijn die twijfel oproepen, mag van de koper worden verwacht dat hij nader onderzoek verricht.

Conclusie

De onderzoeksplicht van de koper en de mededelingsplicht van de verkoper hangen nauw met elkaar samen. De verkoper moet eerlijk zijn over bekende gebreken en bijzonderheden. De koper moet goed opletten en bij twijfel onderzoek doen. Uiteindelijk hangt de vraag of sprake is van non-conformiteit en of de verkoper aansprakelijk is voor een gebrek af van de omstandigheden van het geval en van de mate waarin partijen hun verplichtingen zijn nagekomen.

Bent u verkoper en wordt u aangesproken omdat u een gebrek niet heeft gemeld? Of bent u koper en vraagt u zich af of u voldoende onderzoek heeft gedaan? Neem dan vrijblijvend contact met mij op. U kunt mij ook bellen op onderstaand telefoonnummer. Ik denk graag met u mee.

Wilt u meer weten? Lees dan vanaf 29 juli 2026 hier het laatste deel van deze serie over de te nemen stappen na het ontdekken van een gebrek.