Bij de koop en verkoop van woningen ontstaat regelmatig discussie na de overdracht bij de notaris. De koper ontdekt bijvoorbeeld een gebrek, zoals houtrot of funderingsproblemen. In andere gevallen blijkt dat de woning niet de eigenschappen heeft die vooraf zijn toegezegd, zoals de isolatiewaarde of gerenoveerde onderdelen van de woning.

Dat roept al snel de vraag op: moet de verkoper de kosten van herstel vergoeden (schadevergoeding), of blijft het probleem voor rekening van de koper?

Deze blog vormt het eerste deel van een vierluik over non-conformiteit bij woningen. In dit eerste deel staat centraal wanneer sprake is van non-conformiteit. Het wettelijk kader, de rol van de NVM-koopovereenkomst en de betekenis van vragenlijsten komen aan bod. In de delen twee tot en met vier bespreek ik de volgende onderwerpen:

• – In deel 2 wordt ingegaan op de ouderdomsclausule en andere veelvoorkomende contractuele bedingen.
• – In deel 3 staan de onderzoeksplicht van de koper en de mededelingsplicht van de verkoper centraal.
• – In deel 4 worden de te nemen stappen na het ontdekken van een gebrek besproken.

Wettelijk kader

Non-conformiteit is geregeld in boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (BW), meer specifiek in artikel 7:17 BW. Dit artikel bepaalt dat de afgeleverde zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden. Dit geldt voor allerlei soorten zaken, niet alleen woningen. Om te bepalen wat de koper van een bepaalde zaak mag verwachten, is volgens de Hoge Raad het volgende relevant:

• – de aard van de zaak (wat voor een zaak is het?);
• – de mededelingen van de verkoper;
• – de deskundigheid van partijen.

Voor woningen geldt dat de koper recht heeft op een woning die voldoet aan de redelijke verwachtingen die hij op basis van de koopovereenkomst mag hebben. De koper mag in ieder geval verwachten dat de woning geschikt is voor normaal gebruik als woonhuis. Dat betekent dat de woning veilig moet kunnen worden bewoond, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast (zie bijvoorbeeld ECLI:NL:GHARL:2025:8454).

Dit normale gebruik vormt echter geen uitputtende maatstaf. Ook andere eigenschappen die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten, kunnen tot non-conformiteit leiden. Dat is echter geen garantie. De vraag of sprake is van non-conformiteit is afhankelijk van de omstandigheden van het geval, waaronder de ouderdom van de woning. Een koper van een oudere woning zal in beginsel minder mogen verwachten dan een koper van een nieuwbouwwoning. Van belang is dat artikel 7:17 BW van regelend recht is. Partijen kunnen daarvan in de koopovereenkomst afwijken.

De NVM-koopovereenkomst

De NVM-koopovereenkomst in het algemeen

In de meeste gevallen maakt een verkoper gebruik van een modelkoopovereenkomst van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). Een voordeel van het gebruik van een modelkoopovereenkomst is dat belangrijke afspraken tussen koper en verkoper daarin al zijn uitgewerkt. In de rechtspraak wordt regelmatig ingegaan op de betekenis van bepaalde afspraken in de NVM-koopovereenkomst. Het staat partijen vrij om van de modelkoopovereenkomst af te wijken en bepalingen aan te passen, te schrappen of anders te formuleren. Zie daarover deel 2 van deze serie.

Afwijking van artikel 7:17 BW

In artikel 6 van de NVM-koopovereenkomst staan afwijkende afspraken ten opzichte van artikel 7:17 BW. Doorgaans staat in artikel 6.1 dat de woning wordt overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van de koopovereenkomst bevindt, met alle daarbij horende zichtbare én onzichtbare gebreken. De aansprakelijkheid van de verkoper wordt daarmee in belangrijke mate beperkt. Tegelijkertijd ontslaat dit de verkoper niet van zijn mededelingsplicht en ontslaat het de koper niet van zijn onderzoeksplicht (zie daarover deel 3 van deze serie).

In artikel 6.3 wordt de werking van artikel 6.1 in belangrijke mate genuanceerd. Daarin is de zogenoemde ‘normaalgebruikgarantie’ van de verkoper opgenomen. Kort gezegd staat de verkoper er daarbij voor in dat de woning geschikt is voor normaal gebruik als woning. Indien er gebreken zijn die dat normale gebruik belemmeren, kan de verkoper daarvoor in beginsel aansprakelijk zijn. Anders dan bij artikel 7:17 BW, waarin wordt beoordeeld wat de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten, is hier sprake van een specifieke contractuele garantie die zich richt op één onderdeel, namelijk het normale gebruik van de woning. Artikel 6.3 maakt daarin echter een belangrijke toevoeging:

• “Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.”

Wist de koper dus van bepaalde gebreken of waren deze gebreken kenbaar bij het tot stand komen van de koopovereenkomst, dan zijn deze voor rekening en risico van de koper. Deze toevoeging valt samen met de mededelingsplicht en onderzoeksplicht. Eindstand is daarmee dat de verkoper niet voor ieder gebrek aansprakelijk kan worden gesteld.

De rol van vragenlijsten bij de koopovereenkomst

De verkoper vult bij de verkoop van de woning vaak een uitgebreide vragenlijst in, die vóór het sluiten van de koopovereenkomst wordt verstrekt. Vaak gebeurt dit al vóór de bezichtiging, zodat de koper de woning met de informatie uit de vragenlijst kan bezichtigen. De vragenlijst is geen lijst met garanties van de verkoper. Als de verkoper bijvoorbeeld invult dat er geen sprake is van lekkage, betekent dit niet dat de woning daadwerkelijk vrij is van lekkages. De vragenlijst vervangt evenmin de onderzoeksplicht van de koper. De vragenlijst dient in de praktijk met name als bewijsmiddel en legt vast wat de verkoper in ieder geval heeft medegedeeld. Daarnaast geeft de vragenlijst mede invulling aan hetgeen de koper van de woning mag verwachten en kan deze bepaalde verwachtingen temperen.

Aan deze werking zitten echter grenzen. Indien de verkoper aantoonbare onjuistheden vermeldt, bijvoorbeeld over de isolatie van het dak dat in werkelijkheid niet is geïsoleerd, kan sprake zijn van een schending van de mededelingsplicht. Het ontbreken van informatie kan, afhankelijk van de omstandigheden van het geval, een aanwijzing zijn dat de verkoper zijn mededelingsplicht niet volledig is nagekomen, maar van de verkoper kan niet worden verwacht dat hij mededelingen doet over onderdelen van de woning waarvan hij geen kennis heeft.

Conclusie

Of sprake is van non-conformiteit, hangt sterk af van de omstandigheden van het geval. Met name de feitelijke situatie rondom de verkoop van de woning en de inhoud van de koopovereenkomst zijn bepalend voor de vraag of de verkoper aansprakelijk kan worden gesteld. Niet ieder gebrek leidt tot aansprakelijkheid. Alleen wanneer een gebrek het normale gebruik van de woning belemmert of afwijkt van hetgeen de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten, kan sprake zijn van non-conformiteit.

Bent u verkoper en wordt u aangesproken door uw koper of bent u juist koper en heeft u verborgen gebreken ontdekt? Neem dan vrijblijvend contact met mij op. U kunt mij ook bellen op onderstaand telefoonnummer. Ik kijk en denk graag met u mee!

Wilt u meer weten? Lees dan vanaf 7 juli 2026 hier het volgende deel in deze serie over veelvoorkomende bedingen.