Makelaar aansprakelijk voor verkeerde informatie in een verkoopbrochure?
De makelaar heeft een belangrijke rol bij de koop en verkoop van een woning. Vaak kan hij als de beste inschatten wat de waarde van een woning is en wat de eventuele gebreken of aandachtspunten zouden moeten zijn. Het is dan ook belangrijk dat hij partijen goed informeert. Maar wat mag iemand nu van een makelaar verwachten? Wanneer is een makelaar aansprakelijk?
Aansprakelijkheid verkopend makelaar
Allereerst is van belang te constateren dat de verkopend makelaar geen contractuele relatie heeft met de koper. Hij heeft immers alleen een opdracht van de verkopende partij. Toch kan een verkopend makelaar aansprakelijk zijn tegenover een koper. De grondslag van deze niet-contractuele aansprakelijkheid is gelegen in de onrechtmatige daad (artikel 6:162 BW).
Een verkopend makelaar dient tegenover een (potentiële) koper een bepaalde zorgvuldigheid in acht te nemen. De rechter neemt bij de beoordeling of daaraan is voldaan alle omstandigheden van het geval mee. Een makelaar heeft meerdere verplichtingen.
Deze beoordeling heeft bijvoorbeeld plaatsgevonden in een arrest van de Hoge Raad 17 februari 2012, (ECLI:NL:HR:2012:BV6162). In die kwestie oordeelde de Hoge Raad over de vraag of de makelaar onzorgvuldig heeft gehandeld. De makelaar had een verkeerde oppervlakte opgenomen in de verkoopbrochure. In de verkoopbrochure staat dat de makelaar niet aansprakelijk is voor de juistheid van de in de verkoopbrochure opgenomen gegevens. Al deze omstandigheden spelen een rol bij de beoordeling of een makelaar zorgvuldig heeft gehandeld.
In het kort is voor aansprakelijkheid van de verkopend makelaar vereist:
1) dat de makelaar de aspirant-koper voorafgaand aan de verkoop onjuiste informatie verstrekt over de eigenschappen van de woning
2) waarvan hij moet begrijpen dat deze voor de koper bij diens aankoopbeslissing van belang kunnen zijn;
Bij de verdere beoordeling komt het aan op:
3) het vertrouwen dat de koper in de gegeven omstandigheden aan die informatie mocht ontlenen.
Toepassing Meetinstructie NEN-2580
De NVM heeft de toepassing van De NVM Meetinstructie voor de bij haar aangesloten makelaars verplicht gesteld. Reden daarvoor is dat een koper erop moet kunnen vertrouwen dat het woonoppervlak dat in de brochure staat klopt. Deze gegevens moeten zijn opgemeten volgens de zogenoemde NEN-2580 norm. De Meetinstructie geeft vorm, inhoud en structuur aan de gebruiksoppervlakte.
Uitgangspunt is dan ook dat een koper in beginsel mag afgaan op de juistheid van de inhoud van de verkoopbrochure. Een koper mag er dus van uitgaan dat de vermelde oppervlakte is gemeten met inachtneming van De Meetinstructie.
Let op. Dit kan anders zijn als de koper uit verklaringen of gedragingen van de verkopend makelaar, had moeten begrijpen dat het oppervlak met een andere methode is gemeten. Dit handelen van de verkopend makelaar doet namelijk afbreuk aan het vertrouwen dat de koper mocht hebben. Het is aan de verkopend makelaar om dergelijke omstandigheden te stellen en bewijzen.
Exoneratiebeding in verkoopbrochure
Een enkele vermelding in de verkoopbrochure dat aan de informatie in de verkoopbrochure géén rechten kunnen worden ontleed is in dit verband onvoldoende. Een standaardbepaling is niet specifiek genoeg om afbreuk te doen aan het vertrouwen dat de koper mocht hebben.
Conclusie
Een verkopend makelaar kan aansprakelijk zijn richting de koper. Dit is het geval indien hij niet handelt zoals van een zorgvuldig handelend makelaar mag worden verwacht. Onderdeel hiervan is dat de makelaar verplicht is aan een (potentiële) koper bepaalde informatie te verschaffen.
In bepaalde gevallen kan verkeerde informatie die in de verkoopbrochure staat tot aansprakelijkheid van de makelaar leiden. Dit zal afhangen van de omstandigheden van het geval.
