Het is bij de verhuur van vastgoed helaas niet altijd te voorkomen dat een huurachterstand ontstaat. De eerste actie die een verhuurder vaak onderneemt is het sturen van een herinnering. Volgt hierop geen betaling, dan kan de verhuurder nakoming van de huurovereenkomst vorderen. Dit kan door de huurder een sommatie te sturen waarin de huurder een laatste termijn krijgt om alsnog te betalen. Betaalt de huurder niet dan is hij in verzuim. Dit verzuim zorgt ervoor dat de verhuurder bij de rechter een huurovereenkomst kan laten ontbinden. De huurder pleegt een zogenaamde wanprestatie. Ook kan de verhuurder een ontruiming van de huurder in kort geding verlangen.

Belangrijk om te vermelden is dat in de meeste huurovereenkomsten een uiterste betalingstermijn staat vermeld. Is de huurder te laat met betalen, dan is hij automatisch in verzuim omdat de betalingstermijn is verstreken.

Ontruiming in kort geding

Indien de huurachterstand drie maanden of meer bedraagt kan een verhuurder in een kort geding met succes de ontruiming van het pand vorderen. Deze procedure wordt bij de kantonrechter gevoerd (zoals in beginsel alle huurzaken).

Een vordering tot ontruiming in een kort geding heeft kans van slagen indien:

1. voldoende aannemelijk is dat die vordering in een bodemprocedure stand zal houden (slaagt);
2. sprake is van een spoedeisend belang waardoor een bodemprocedure niet kan worden afgewacht.

Vaak zal indien de huurachterstand drie of meer maanden bedraagt de rechter oordelen dat het aannemelijk is dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal worden ontbonden. Ook zal in een dergelijk geval het spoedeisende belang al snel aanwezig zijn. Immers een bodemprocedure kan lange tijd duren, terwijl de huurachterstand alleen maar oploopt. In sommige gevallen geeft de kort gedingrechter de huurder echter nog een laatste kans.

Laatste kans: terme de grâce

Artikel 7:280 BW regelt voor de huur van woonruimte dat de rechter een huurder een laatste kans kan geven. De huurder krijgt dan nog een termijn van één maand om de huurachterstand in te lossen. Dit heet de ‘terme de grâce’. Voor de verhuur van bedrijfsruimte geldt deze ‘laatste kans regel’ ook, maar dat volgt uit de jurisprudentie.

Voorbeeld van ontruimingsprocedure met laatste kans

Als voorbeeld kan een uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 18 januari jl. dienen (ECLI:NL:RBAMS:2018:490). Er was in die kwestie sprake van een huurachterstand van meer dan drie maanden.

Deze huurachterstand is ontstaan doordat de door de huurder geëxploiteerde seksclub door de burgemeester van Amsterdam was gesloten. De sluiting werd ingegeven door een overtreding van de Opiumwet. Door deze sluiting kwamen er geen inkomsten meer binnen en kon de huurder de huur niet meer betalen. De huurder heeft in het kort geding aangevoerd dat zij verwacht de huurachterstand op korte termijn in één keer te kunnen betalen. De huurder heeft daarnaast goede hoop dat de burgemeester het besluit tot sluiting zal intrekken. In dat geval zou er ook een investeerder zijn die de club weer nieuw leven in wil blazen.

De rechter kiest er onder die omstandigheden voor de huurder een laatste kans te geven. Indien de huurder voor 1 maart 2018 de huurachterstand aan de huurder betaalt, dan hoeft hij niet te ontruimen. De reden van deze laatste kans is dat de huurder tot aan de sluiting van het pand zich altijd als ‘goed huurder’ heeft gedragen. Daarvoor betaalde de huurder namelijk de huurpenningen gewoon. Daarnaast speelt een rol dat de huurder een groot financieel belang heeft bij het exploiteren van de club. Dit geldt te meer omdat de huurder een sleutelgeld van € 600.000,00 heeft betaald.

Betaalt de huurder zijn achterstand niet voor 1 maart 2018, dan zal hij het pand moeten ontruimen.

Ontruiming in bodemprocedure

Uiteraard kan een verhuurder ook in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst met ontruiming vorderen. Vanwege het feit dat een huurachterstand vaak alleen maar oploopt, zal de verhuurder echter de voorkeur hebben voor een kort geding. Deze mogelijkheid geldt overigens niet als het gaat om een huurachterstand die is ontstaan wegens het afbreken van tussentijdse contractsonderhandelingen, waarbij nakoming wordt gevraagd van eerder oorspronkelijk gemaakte (betalings)afspraken.

Na de uitspraak

Is de ontruiming toegewezen, dan zal de huurder het gehuurde moeten ontruimen. Dit kan de huurder alsnog vrijwillig doen. Is de huurder echter niet bereid om vrijwillig te vertrekken, dan zal de uitspraak van de rechter eerst moeten worden betekend aan de huurder. Een deurwaarder zal de uitspraak dan bezorgen en de huurder de laatste kans geven het gehuurde zelf te ontruimen en te verlaten. De deurwaarder zal de datum van de ontruiming daarbij doorgeven aan de huurder.

Is de huurder op de aangekondigde datum nog niet vertrokken, dan zal de deurwaarder met de hulpofficier van justitie, de ontruiming bewerkstelligen. De kosten van deze ontruiming komen voor rekening van de huurder.

Conclusie

In het geval sprake is van een huurachterstand van drie maanden of meer, kan een verhuurder met succes in een kort geding de ontruiming van het gehuurde vorderen. De rechter kan er voor kiezen de huurder een laatste kans (terme de grâce) te geven. Wordt de ontruiming toegewezen, dan zal de huurder het gehuurde toch echt moeten verlaten. Doet hij dit niet, dan zal de deurwaarder tot ontruiming over gaan.