Heeft u gebouwd op de grond van de buren? Zoals bijvoorbeeld een uitbouw, schuur of garage? En vorderen de buren verwijdering van de overbouw? U hoeft de overbouw niet altijd af te breken. Mogelijk heeft u recht op een erfdienstbaarheid om het gebruik van de grond te legaliseren.

Gebouwd op andermans grond: wat nu?

Stel: u koopt een woning met een uitbouw. Na enkele jaren blijkt dat die uitbouw per ongeluk voor een deel op het perceel van de buren is gebouwd. De buren eisen dat u de overbouw verwijdert. Maar het afbreken van de overbouw is ingrijpend en kostbaar. In deze situatie kan het vestigen van een erfdienstbaarheid een oplossing zijn.

Wat zegt de wet?

Normaal gesproken mag je niet zomaar bouwen op het perceel van je buren. Het eigendomsrecht wordt namelijk sterk beschermd. Wanneer een ander op jouw grond bouwt, moet deze bebouwing in principe worden verwijderd. In sommige gevallen biedt artikel 5:54 BW een oplossing. Dit artikel bepaalt dat, als er is voldaan aan bepaalde voorwaarden, een erfdienstbaarheid kan worden gevestigd om de overbouw te legaliseren. Voor het vestigen van de erfdienstbaarheid moet een schadeloosstelling worden betaald.

De voorwaarden voor het vestigen van de erfdienstbaarheid zijn als volgt:

• – een gebouw of werk moet op, boven of onder een ander erf gebouwd zijn of zijn gaan overhellen; en
• – door wegneming van het gebouw of werk zou de eigenaar van het gebouw onevenredig veel zwaarder benadeeld worden dan de buren bij de instandhouding van het gebouw of werk.

De rechter maakt dus een afweging tussen de belangen van de eigenaar van het gebouw met overbouw en de belangen van de eigenaren van het naburige perceel.

Overdracht eigendom stukje grond

Sommige buren dragen de grond onder de overbouw liever over aan de eigenaar van het gebouw. De eigenaar van het perceel waarop de overbouw gerealiseerd is, heeft dus twee keuzes: hij kan kiezen om (tegen een schadeloosstelling) een erfdienstbaarheid op zijn perceel te vestigen óf om de grond over te dragen aan de eigenaar van het gebouw met overbouw.

Ook in dit laatste geval is de eigenaar van het gebouw verplicht om een vergoeding te betalen voor de grond.

Kwade trouw of grove schuld bij overbouw?

Om een beroep te kunnen doen op artikel 5:54 BW is vereist dat de overbouw per ongeluk is gerealiseerd. Met andere woorden, als de bouwer wist dat hij ging bouwen op het perceel van de buren, kan hij geen beroep doen op artikel 5:54 BW.

Als er sprake is van kwade trouw of grove schuld, zal een rechter het beroep op artikel 5:54 BW afwijzen. In dat geval moet de overbouw worden afgebroken.

Is de overbouw al meer dan twintig jaar aanwezig?

Soms is de overbouw al lange tijd aanwezig. Wanneer de overbouw al minimaal twintig jaar bestaat, is er sprake van verjaring. Dit betekent in de meeste gevallen dat u eigenaar bent geworden van de grond onder de overbouw. De eigenaar van het naastgelegen perceel kan dan niet meer vorderen dat de overbouw moet worden afgebroken.

Voorkomen is beter dan genezen

In sommige situaties kan een overbouw dus gelegaliseerd worden. Het is echter geen gegeven dat de overbouw mag blijven staan. Het eigendomsrecht is namelijk een sterk recht en de rechter weegt de belangen van beide buren af.

Voorkomen is daarom altijd beter dan genezen. Gaat u (ver)bouwen? Dan kunt u het Kadaster vragen om de erfgrenzen inzichtelijk te maken. Zo weet u zeker dat u niet op de grond van de buren bouwt.

Heeft u een vraag over een overbouw?

Heeft u vragen over een overbouw? Of wilt u weten wat uw rechten zijn als uw buren op uw perceel hebben gebouwd? Neem dan gerust contact met mij op via kim@liebregtsleistra.nl of via 06 – 2356 3751. Ik help u graag verder!