Een erfdienstbaarheid kan iemand het recht geven om gebruik te maken van (een deel van) het perceel van een ander. Een bekend voorbeeld is het recht van overpad: de buurman mag dan over uw perceel lopen of rijden. Dit kan een flinke inbreuk zijn op uw eigendomsrecht. Soms past een erfdienstbaarheid niet meer bij uw huidige situatie. Wilt u weten wanneer een erfdienstbaarheid kan worden opgeheven? Lees dan verder.

Opheffing van een erfdienstbaarheid door de rechter

In een eerder artikel ligt ik toe dat veel perceeleigenaren te maken hebben met erfdienstbaarheden. Soms is een erfdienstbaarheid lang geleden ontstaan en wordt er vandaag de dag geen gebruik meer van gemaakt. Vroeger eindigde de erfdienstbaarheid automatisch wanneer er lange tijd geen gebruik van werd gemaakt. Onder het nieuwe BW is dit niet meer het geval.

Het nieuwe BW biedt aan eigenaren van een perceel waarop een erfdienstbaarheid rust de mogelijkheid om opheffing van de erfdienstbaarheid te vragen aan de rechter. Volgens de wet (artikel 5:78 BW en 5:79 BW) kan de rechter een erfdienstbaarheid opheffen in vier gevallen:

1. Er is sprake van een onvoorziene omstandigheid waardoor ongewijzigde instandhouding van de erfdienstbaarheid niet van de eigenaar van het dienende erf kan worden gevergd;
2. Het ongewijzigd voortbestaan van de erfdienstbaarheid is in strijd met het algemeen belang;
3. De uitoefening van de erfdienstbaarheid is onmogelijk geworden; of
4. De eigenaar van het heersende erf heeft geen redelijk belang meer bij de uitoefening van de erfdienstbaarheid.

Onvoorziene omstandigheden

De eerste opheffingsmogelijkheid die de wet biedt, is opzegging vanwege onvoorziene omstandigheden. Deze onvoorziene omstandigheden moeten vervolgens met zich meebrengen dat van de eigenaar van het dienende erf niet kan worden verlangd dat de erfdienstbaarheid blijft bestaan.

Bij een beroep op deze opheffingsgrond is dus van belang wat de partijen ‘hadden voorzien’ bij het vestigen van de erfdienstbaarheid. Bij het bepalen welke omstandigheden partijen hebben voorzien (en welke omstandigheden zij dus niet hebben voorzien), wordt er gekeken naar de tekst van de erfdienstbaarheid. De tekst van de erfdienstbaarheid is in de regel te vinden in de leveringsakte van de betrokken percelen.

Een voorbeeld

Er kan bijvoorbeeld sprake zijn van een onvoorziene omstandigheid wanneer er ineens op een veel intensievere manier gebruik wordt gemaakt van de erfdienstbaarheid. Dit was het geval in een zaak waarin de rechtbank Rotterdam (ECLI:NL:RBROT:2023:4565) in 2023 uitspraak deed. In deze zaak was er sprake van een recht van overpad.

De erfdienstbaarheid (recht van overpad) gaf het recht aan de eigenaar van het heersende erf (hierna: ‘de buurman’) om via de fysiopraktijk van de eigenaar van het dienende erf (hierna: ‘de fysiotherapeut’), naar de openbare weg te gaan. Ten tijde van het vestigen van de erfdienstbaarheid gebruikte de eigenaar van het heersende erf deze route al enkele tijd om twee keer per week zijn vuilniscontainers aan de straat te zetten. Dit deed hij na sluitingstijd van de fysiopraktijk.

Enkele jaren later verkocht de buurman zijn perceel. De nieuwe eigenaren gebruikten het recht van overpad vele malen intensiever dan de eerste buurman. Zo gebruikten zij het recht van overpad – die dwars door de fysiopraktijk heen liep – om boodschappen te doen. De fysiotherapeut was hier uiteraard niet van gediend en startte een procedure.

De rechter oordeelde dat de intensivering van het gebruik kwalificeerde als een onvoorziene omstandigheid die met zich meebrengt dat ongewijzigde instandhouding van de erfdienstbaarheid niet van de fysiotherapeut kan worden verlangd. Het was niet toegestaan om te pas en te onpas door de fysiopraktijk te lopen. De rechtbank heeft het gebruik van de erfdienstbaarheid daarom beperkt tot het brengen en halen van de vuilniscontainers.

Voortbestaan van de erfdienstbaarheid is in strijd met het algemeen belang

Wanneer een erfdienstbaarheid in strijd is met het algemeen belang, kan de rechter besluiten om deze erfdienstbaarheid op te heffen. Dit is alleen mogelijk als de erfdienstbaarheid minimaal twintig jaar geleden is gevestigd. Met andere woorden, pas als er twintig jaar is verstreken, kan een erfdienstbaarheid die in strijd is met het algemeen belang door de rechter worden opgeheven.

Een voorbeeld

Een erfdienstbaarheid is bijvoorbeeld in strijd met het algemeen belang, wanneer de loop van een rivier moet worden aangepast en de erfdienstbaarheid door deze aanpassing niet langer kan worden uitgeoefend. Deze situatie staat centraal in het arrest van de Hoge Raad uit 2022 (ECLI:NL:HR:2022:1738).

De eigenaar van het heersende erf had een recht van overpad om over het naastgelegen perceel te gaan. Het Waterschap had dit naastgelegen perceel echter nodig voor de aanleg van een nevengeul van de Vecht. Door de aanleg van deze nevengeul kon het recht van overpad niet langer gebruikt worden. Het algemeen belang in deze zaak was het vergroten van de waterveiligheid en versterken van de natuurwaarde in het gebied. Zowel de rechtbank als het gerechtshof waren van oordeel dat er aan de voorwaarden van artikel 5:78 sub b BW was voldaan en dat de erfdienstbaarheid moest worden opgeheven.

Uitoefening van de erfdienstbaarheid is onmogelijk

De rechter kan een erfdienstbaarheid opheffen wanneer het onmogelijk is om nog gebruik te maken van de erfdienstbaarheid.

Een voorbeeld

De rechtbank Amsterdam oordeelde in 2022 (ECLI:NL:RBAMS:2022:345) dat de uitoefening van een erfdienstbaarheid onmogelijk was geworden. Om deze reden heeft de rechtbank de erfdienstbaarheid opgeheven. Wat was er aan de hand?

Partij A was eigenaar van perceel 1. Op dit perceel was een erfdienstbaarheid gevestigd om via perceel 2 van partij B naar de openbare weg te gaan. Het overpad was echter niet rechtstreeks te bereiken vanaf perceel 1. Om op het overpad te komen, moest men eerst via perceel 3. Perceel 1 en perceel 3 waren lange tijd in handen van dezelfde eigenaar. Men kon dus gemakkelijk via perceel 3 naar het recht van overpad.

Op een gegeven moment waren perceel 1 en perceel 3 echter niet meer in handen van één eigenaar. De nieuwe eigenaar van perceel 3 stond niet toe dat de eigenaar van perceel 1 via zijn perceel naar het recht van overpad ging. Hierdoor was het feitelijk onmogelijk geworden voor de eigenaar van perceel 1 om nog gebruik te maken van zijn recht van overpad.

Geen redelijk belang bij uitoefening erfdienstbaarheid

In de meeste procedures over de opheffing van een erfdienstbaarheid voeren partijen aan dat er geen redelijk belang meer bestaat bij de uitoefening van de erfdienstbaarheid. Komt de rechter tot die conclusie, dan beoordeelt hij vervolgens of het redelijk belang in de toekomst nog kan terugkeren. Als dat laatste het geval is, zal de rechter de erfdienstbaarheid niet kunnen opheffen.

Bij de vraag of er een redelijk belang is bij de uitoefening van de erfdienstbaarheid, kijkt de rechter alleen naar de rechten van de eigenaar van het heersende erf. Met andere woorden, de belangen die de eigenaar van het dienende erf heeft bij opheffing van de erfdienstbaarheid, zijn niet relevant en worden door de rechter niet betrokken in zijn oordeel.

De rechter komt niet snel tot het oordeel dat er geen redelijk belang meer is bij de uitoefening van de erfdienstbaarheid. Er is in ieder geval nog een redelijk belang bij een recht van overpad als de route via het overpad korter is dan de alternatieve route. Dit is ook het geval wanneer de alternatieve route óók in korte tijd kan worden afgelegd. Dit is door de Hoge Raad in 2018 bepaald (ECLI:NL:HR:2018:2373).

Een voorbeeld

Wanneer ontbreekt een redelijk belang dan wel? De rechtbank Noord-Nederland oordeelde in 2021 (ECLI:NL:RBNNE:2021:3462) dat een redelijk belang ontbrak én dat het niet aannemelijk was dat het redelijk belang zou terugkeren.

Partij A had een recht van voetpad om te voet via het perceel van zijn buren naar de openbare weg te gaan. Op enig moment heeft partij A op zijn eigen perceel ook een pad naar de openbare weg aangelegd. Anders dan via het voetpad, kon partij A zijn woning ook met de auto en fiets via het nieuwe pad bereiken. Bovendien was het nieuwe pad volledig halfverhard, terwijl het voetpad gedeeltelijk onverhard was. De rechtbank kwam tot het oordeel dat het perceel van partij A beter te bereiken was via het nieuwe pad dan via het voetpad. Partij A had daardoor volgens de rechtbank geen redelijk belang meer bij de erfdienstbaarheid.

Conclusie

In deze blog heb ik toegelicht wanneer een erfdienstbaarheid door de rechter kan worden opgeheven. Heeft u een vraag over het opheffen van een erfdienstbaarheid? Neem dan gerust contact met mij op via kim@liebregtsleistra.nl of via 06 – 2356 3751. Ik denk graag met u mee!