Veel perceeleigenaren hebben te maken met erfdienstbaarheden. Maar wat is een erfdienstbaarheid precies? Hoe kan een erfdienstbaarheid ontstaan? En hoe kan een erfdienstbaarheid worden beëindigd? In deze blogreeks over erfdienstbaarheden geef ik antwoord op deze vragen.

Wat is een erfdienstbaarheid?

Een erfdienstbaarheid is een recht dat rust op een perceel (het dienende erf) ten behoeve van een ander perceel (het heersende erf). Dit betekent dat de eigenaar van het heersende erf bepaalde rechten heeft ten aanzien van het dienende erf. Zoals bijvoorbeeld het recht om over het dienende erf te lopen of te rijden.

Erfdienstbaarheden kunnen in verschillende vormen voorkomen. Enkele veelvoorkomende voorbeelden zijn:

• – Recht van overpad: de eigenaar van het heersende erf heeft het recht om over het dienende erf te lopen of te rijden.
• – Recht van overbouw: de eigenaar van het heersende erf heeft het recht om gedeeltelijk op, boven of onder het dienende erf bebouwing aanwezig te hebben.

Een erfdienstbaarheid heeft gevolgen voor de eigenaren van beide percelen. De eigenaar van het perceel waarop de erfdienstbaarheid rust, moet toestaan dat de buurman gebruik maakt van zijn perceel, bijvoorbeeld door over het perceel te lopen of rijden. Voor de eigenaar van het perceel waarop de erfdienstbaarheid rust, betekent dit een beperking van zijn eigendomsrecht. Hij moet immers toestaan dat de buurman van zijn perceel gebruik maakt. De buurman die van dat recht gebruik mag maken, krijgt er juist iets bij: het verhoogt de bruikbaarheid en soms zelfs de waarde van zijn perceel.

De inhoud van de erfdienstbaarheid en de wijze waarop de erfdienstbaarheid uitgeoefend mag worden, wordt bepaald door (i) de akte van vestiging, (ii) de plaatselijke gewoonte en (iii) de feitelijke uitoefening. Hierbij is de akte van vestiging het uitgangspunt. Pas als de tekst van de akte niet duidelijk is, kijkt men naar de plaatselijke gewoonte en de feitelijke uitoefening.

Hoe ontstaat een erfdienstbaarheid?

Erfdienstbaarheden kunnen op twee verschillende manieren ontstaan, namelijk door vestiging en door verjaring.

Vestiging

De meeste erfdienstbaarheden ontstaan door vestiging. De eigenaren van de betrokken erven vestigen een erfdienstbaarheid door afspraken te maken. Ze leggen deze afspraken vast in een notariële akte, die de notaris vervolgens inschrijft in de openbare registers van het Kadaster. Erfdienstbaarheden die zijn ontstaan door vestiging zijn vaak terug te vinden in de leveringsaktes van de betrokken percelen.

Verjaring

Een erfdienstbaarheid kan ook ontstaan door verjaring. Voor verjaring is vereist dat de eigenaar van het heersende erf zich minimaal tien of twintig jaar heeft gedragen als rechthebbende van de erfdienstbaarheid.

In een volgend artikel in deze blogreeks ga ik uitgebreid in op het ontstaan van een erfdienstbaarheid door verjaring.

Hoe eindigt een erfdienstbaarheid?

Een erfdienstbaarheid is een zakelijk recht. Dit betekent dat de erfdienstbaarheid op de percelen blijft rusten, zelfs wanneer één van de percelen wordt verkocht. Daarom noemt men een erfdienstbaarheid ook wel een ‘eeuwigdurend recht’. Het is dan ook niet gemakkelijk om een erfdienstbaarheid te beëindigen. Een erfdienstbaarheid kan beëindigd worden door:

1. Afstand: de eigenaar van het heersende erf kan besluiten om afstand te doen van de erfdienstbaarheid. Wanneer de eigenaar afstand doet van de erfdienstbaarheid, moet dit worden vastgelegd in een notariële akte.
2. Opheffing: de rechter kan beslissen om de erfdienstbaarheid op te heffen. Zie over de opheffing van een erfdienstbaarheid door de rechter het volgende artikel.
3. Verjaring: wanneer het gedurende minimaal twintig jaar onmogelijk is geweest om gebruik te maken van de erfdienstbaarheid, komt deze te vervallen.
4. Vermenging: wanneer het heersende erf en het dienende erf in handen zijn van één en dezelfde eigenaar, gaat de erfdienstbaarheid automatisch teniet.

Conclusie

Erfdienstbaarheden spelen een belangrijke rol in het burenrecht en kunnen een grote inbreuk op het eigendomsrecht van het dienende erf met zich meebrengen. Heeft u een vraag over een erfdienstbaarheid? Neem dan gerust contact met mij op via kim@liebregtsleistra.nl of via 06 – 2356 3751. Ik denk graag met u mee!