Iedereen kent de term “verborgen gebreken” wel. Het zijn gebreken die een koper ontdekt nadat hij eigenaar is geworden van bijvoorbeeld een woning. Er kan bijvoorbeeld asbest in de woning verwerkt zijn, de woning kan kampen met een vochtprobleem, of er is bijvoorbeeld sprake van houtrot.

In dit artikel schets ik meer duidelijkheid over de vraag wanneer een verkoper aansprakelijk is voor verborgen gebreken. Daarbij bespreek ik wat de wet hierover regelt, maar ook wat partijen contractueel afspreken in een standaard NVM-koopcontract.

Verborgen gebreken huis

Gebreken zijn vaak zichtbaar, zoals scheuren in muren en rotte kozijnen. Maar er kunnen ook gebreken zijn die niet zichtbaar zijn. Een koper ontdekt deze onzichtbare gebreken pas nadat hij eigenaar is geworden van een woning. Voorbeelden van verborgen gebreken kunnen zijn: verborgen asbest, lekkages, een onzichtbaar vochtprobleem of houtrot. Deze gebreken heeft de koper voor de aankoop van de woning niet kunnen zien. Het kan  ook zo zijn dat deze gebreken ook niet bekend waren bij de verkoper.

Verborgen gebreken, wat staat er in de wet?

Artikel 7:17 lid 1 BW regelt dat de afgeleverde zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden. Dit artikel geldt ook voor het kopen van vastgoed. Een woning beantwoordt niet aan de overeenkomst indien de woning gelet op de aard van de zaak en de mededelingen van de verkoper niet aan de verwachtingen van de koper voldoet. Met andere woorden, de koper krijgt niet wat hij verwacht. Maar wat mag de koper verwachten?

Op grond van artikel 7:17 lid 2 BW mag een koper in elk geval verwachten dat de door hem gekochte zaak de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik nodig zijn. Zijn er verborgen gebreken aanwezig die het normale gebruik verhinderen, dan krijgt de koper niet wat hij verwacht. Hij kan dan de verkoper aansprakelijk stellen. Dit geldt in beginsel ook indien de verkoper niet bekend met de verborgen gebreken.

De verkoper is echter niet aansprakelijk indien de koper het gebrek had moeten kennen. Een koper van heeft een onderzoeksplicht. Zo doet een koper er verstandig aan bij het kopen van vastgoed een bouwkundige keuring te laten verrichten.

De verkoper is ook niet aansprakelijk voor verborgen gebreken indien de verkoper zich op overmacht kan beroepen. Voor gebreken die de verkoper verzwijgt of heeft verdoezeld is hij altijd aansprakelijk.

Verborgen gebreken en NVM-koopakte

Van de hierboven besproken wettelijke bepaling kan contractueel worden afgeweken. In de praktijk gebeurt dit vaak. Bij de verkoop van woningen wordt veel gebruikt gemaakt van modelcontracten, zoals het model koopcontract van de NVM (Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs). In het NVM-koopcontract wordt afgeweken van de standaard wettelijke bepaling.

In de meest recente versie van het NVM-koopcontract staat over de aansprakelijkheid voor gebreken:

“6.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.

(..)

6.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als : (bijvoorbeeld woonhuis) “

In art. 6.1 staat dat de koper de woning aanvaardt met alle gebreken die er zijn (of deze nu zichtbaar zijn of niet). Al het risico wordt dus in eerste instantie bij de koper neergelegd. Wel wordt van een koper verlangd dat hij tot op zekere hoogte onderzoek doet (de onderzoeksplicht). 

In art. 6.3 staat een belangrijke uitzondering op de hoofdregel. Een verkoper is op grond van het NVM-koopcontract enkel aansprakelijk voor verborgen gebreken die het normale gebruik verhinderen. De verkoper garandeert zelfs dat de woning voor normaal gebruik geschikt is.

Mocht de verkoper de gebreken bewust verborgen hebben gehouden of niet hebben gemeld, dan schendt de verkoper zijn mededelingsplicht. Welke gevolgen dit heeft leest u in een aparte blog over de mededelingsplicht.

Normaal gebruik, wat is dat?

Zowel in de wet als in het NVM-koopcontract wordt gesproken over “normaal gebruik”, maar wat is dat?

Niet elk gebrek aan een woning betekent dat de woning niet meer normaal gebruikt kan worden. Zo verhindert bijvoorbeeld een niet werkende bel, of een kleine lekkage het normale gebruik van de woning niet.

De Hoge Raad heeft in haar arrest van 23 december 2005 ECLI:NL:HR:2005:AU2414 (De Rooij / Van Olphen), geoordeeld dat via uitleg dient te worden vastgesteld wat de betrokken partijen met de woorden ‘normaal gebruik’ hebben afgesproken. Uitgangspunt bij die uitleg dient te zijn dat de woorden ‘normaal gebruik’ betrekking hebben op wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan ten aanzien van de grond alsmede van de ten tijde van de verkoop zich daarop bevindende bebouwing.  

Het is aan de koper om feiten en omstandigheden te stellen en te bewijzen, waaruit volgt welke eigenschappen de verkoper heeft willen garanderen of op welke omstandigheden hij heeft mogen vertrouwen. Alle omstandigheden van het geval kunnen relevant zijn.  

In ieder geval kan worden aangenomen dat onder ‘normaal gebruik’ bij een woning wordt verstaan dat een koper in de woning op een veilige manier kan wonen met een bepaalde mate van duurzaamheid.  

Conclusie

Op grond van de wet is de verkoper aansprakelijk voor verborgen gebreken indien de afgeleverde zaak niet aan de verwachting van de koper voldoet. De koper van een woning mag in elk geval verwachten dat hij normaal gebruik kan maken van de woning. Een verkoper is op grond van het NVM-koopcontract enkel aansprakelijk voor verborgen gebreken die het normale gebruik verhinderen.

Het verschil tussen de wet en het NVM-koopcontract lijkt niet groot, maar kan het wel zijn. De wettelijke aansprakelijkheid van de verkoper is ruimer dan de aansprakelijkheid van de verkoper die werkt met het NVM-koopcontract. Een ander verschil is dat het NVM-koopcontract een garantie geeft dat de woning alle eigenschappen bezit die voor normaal gebruik nodig zijn.

Advies woning advocaat

Bent u als koper op verborgen gebreken in uw nieuwe woning gestuit en wilt u de verkoper aansprakelijk stellen? Of meent u als verkoper dat de koper juist niet heeft voldaan aan zijn onderzoeksplicht? Neem dan gerust vrijblijvend contact op. Ik help u graag op weg.